Idealnym rozwiązaniem dla sprzedającego byłoby takie ukształtowanie transakcji, w którym własność nieruchomości przechodzi na kupującego dopiero po otrzymaniu pełnej zapłaty.
Oznaczałoby to, że podpisanie aktu notarialnego nie powoduje automatycznego przeniesienia własności – dokument miałby jedynie charakter warunkowy, a skutki prawne powstawałyby dopiero po dokonaniu płatności.
Takie podejście dawałoby większe bezpieczeństwo finansowe sprzedającemu.
W polskim systemie prawnym nie ma jednak możliwości przeniesienia własności „pod warunkiem zapłaty”.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, z chwilą podpisania aktu notarialnego dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości – bez względu na to, czy zapłata została już dokonana, czy ma dopiero nastąpić.
Oznacza to, że kupujący staje się właścicielem nieruchomości w momencie zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a nie w chwili uregulowania należności.
Dla sprzedającego wiąże się to z określonym ryzykiem – zwłaszcza jeśli zapłata ma być dokonana w późniejszym terminie lub przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, który zostanie uruchomiony dopiero po zawarciu umowy sprzedaży.
Jak zadbać o bezpieczeństwo transakcji sprzedaży nieruchomości?
Bezpieczeństwo finansowe i prawne to kluczowy element każdej transakcji sprzedaży nieruchomości.
Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni zadbać o to, aby wszystkie etapy – od zawarcia umowy po rozliczenie finansowe – przebiegały zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty i zabezpieczający interesy obu stron.
Poniżej omawiamy metody rozliczeń finansowych podczas aktów notarialnych – wraz z ich zaletami i zagrożeniami.
Gotówka u notariusza
Kupujący może przekazać całą kwotę sprzedaży w gotówce bezpośrednio w kancelarii notarialnej, podczas podpisywania aktu notarialnego.
Taka forma rozliczenia jest możliwa, o ile nie przekracza ustawowego limitu transakcji gotówkowych (w przyszłości mogą zostać wprowadzone dalsze ograniczenia).
Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, pełni wówczas funkcję bezstronnego świadka przekazania środków.
Zalety:
-
Natychmiastowe rozliczenie – sprzedający otrzymuje środki w momencie zawarcia umowy.
-
Brak potrzeby przelewów bankowych – nie występują opóźnienia związane z księgowaniem środków.
-
Wiarygodność transakcji – obecność notariusza zwiększa bezpieczeństwo i eliminuje ryzyko sporów dotyczących terminu zapłaty.
Wady:
-
Organizacja płatności gotówkowej bywa stresująca i czasochłonna – szczególnie w obecności innych uczestników transakcji.
-
Ryzyko obiegu fałszywych banknotów – notariusz nie ma obowiązku weryfikacji autentyczności gotówki.
-
Konieczność bezpiecznego przechowywania środków po transakcji – zwiększa to ryzyko kradzieży lub utraty pieniędzy.
-
Niepewność co do przyszłych regulacji – możliwe ograniczenia prawne dotyczące transakcji gotówkowych mogą wpłynąć na legalność takiej formy rozliczenia w przyszłości.
Choć płatność gotówką wydaje się rozwiązaniem szybkim, w praktyce jest coraz rzadziej stosowana przy transakcjach o wysokiej wartości.
Wynika to z rosnących wymagań w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz oczekiwań dotyczących przejrzystości przepływów finansowych.
Kolejne formy zabezpieczeń – takie jak przelew natychmiastowy, rachunek powierniczy czy rygor egzekucji – pozwalają osiągnąć podobny poziom bezpieczeństwa przy mniejszym ryzyku operacyjnym.
Przelew natychmiastowy u notariusza
Rozliczenie za pomocą przelewu bankowego dokonywanego bezpośrednio w trakcie podpisywania aktu notarialnego to rozwiązanie wygodne, szybkie i coraz częściej stosowane w praktyce.
Kupujący, korzystając z bankowości elektronicznej, wykonuje przelew w obecności notariusza – najczęściej po podpisaniu aktu, a jeszcze przed jego finalnym zatwierdzeniem.
Jeśli obie strony posiadają konta w tym samym banku lub korzystają z przelewów ekspresowych, środki mogą pojawić się na koncie sprzedającego niemal natychmiast.
To zwiększa komfort i poczucie bezpieczeństwa, zwłaszcza gdy cała transakcja odbywa się w jednym miejscu i czasie, bez konieczności późniejszego kontaktu w sprawie potwierdzenia zapłaty.
Zalety:
-
Bezpośredni wpływ środków na konto sprzedającego – brak konieczności posługiwania się gotówką.
-
Możliwość natychmiastowej realizacji przelewu – szczególnie przy korzystaniu z systemów szybkich płatności (np. Express Elixir, BlueCash) lub kont w tym samym banku.
-
Obecność notariusza jako świadka operacji – podnosi wiarygodność i formalność rozliczenia.
Wady:
-
Ryzyko opóźnień w przelewach międzybankowych – standardowe przelewy mogą zostać zaksięgowane dopiero w kolejnym dniu roboczym.
-
Konieczność wcześniejszego przygotowania – strony powinny ustalić z wyprzedzeniem, w jaki sposób i z jakich kont zostanie wykonany przelew. Wymaga to dostępu do bankowości internetowej, środków na koncie oraz – w niektórych przypadkach – zwiększenia limitów przelewów.
-
Brak gwarancji przejścia środków w czasie rzeczywistym – nawet przy przelewach ekspresowych mogą wystąpić techniczne opóźnienia, co wprowadza element niepewności.
Przelew wykonany w obecności notariusza to kompromis między wygodą a bezpieczeństwem.
Rozwiązanie to sprawdza się szczególnie w transakcjach, w których strony chcą uniknąć fizycznego obrotu gotówką, ale nie decydują się na depozyt notarialny czy rygor egzekucji.
Odpowiednie przygotowanie i współpraca z doświadczonym notariuszem pozwalają zminimalizować ryzyko związane z rozliczeniem.
Depozyt notarialny
Depozyt notarialny to jedna z najbezpieczniejszych form rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości.
Polega na tym, że kupujący przekazuje ustaloną kwotę notariuszowi jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Środki te są przechowywane na wyodrębnionym koncie depozytowym kancelarii i zostają wypłacone sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie – najczęściej po podpisaniu aktu i skutecznym przeniesieniu własności nieruchomości.
Depozyt eliminuje ryzyko braku zapłaty, a jednocześnie gwarantuje kupującemu, że pieniądze zostaną przekazane dopiero po dopełnieniu wymaganych formalności. To rozwiązanie sprawdza się zarówno w przypadku transakcji gotówkowych, jak i przy dofinansowaniu zakupu środkami z kredytu.
Nasza agencja obsługuje również transakcje zagraniczne, gdzie depozyt notarialny jest powszechnie stosowaną praktyką. W wielu krajach to podstawowy model rozliczenia, ceniony za przejrzystość, bezpieczeństwo i prostotę realizacji.
Z naszego doświadczenia wynika, że jest to jedna z najbardziej efektywnych i bezpiecznych metod płatności przy zakupie nieruchomości.
Zalety:
-
Najwyższy poziom bezpieczeństwa dla obu stron – pieniądze są zdeponowane u notariusza, który działa jako instytucja zaufania publicznego.
-
Elastyczność ustaleń – możliwe jest precyzyjne określenie warunków wypłaty środków (np. wpis do księgi wieczystej, okazanie aktu notarialnego, potwierdzenie zapłaty podatków).
-
Bezpieczeństwo obiegu gotówki – brak konieczności fizycznego przekazywania środków w dniu transakcji.
Wady:
-
Dodatkowe koszty notarialne – obsługa depozytu wiąże się z opłatą ustalaną indywidualnie przez kancelarię.
-
Niechęć kupującego do pokrycia kosztów depozytu – zwłaszcza jeśli nie zna tej formy rozliczenia lub traktuje ją jako zbędny formalizm.
Depozyt notarialny to rozwiązanie rekomendowane szczególnie w transakcjach o wysokiej wartości, przy odroczonej płatności lub w przypadku braku wzajemnego zaufania stron.
Zapewnia maksymalny poziom kontroli nad środkami i eliminuje spory dotyczące terminów zapłaty.
Bank jako gwarant bezpieczeństwa
Zakup nieruchomości z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu hipotecznego nie jest formą zabezpieczenia transakcji jako takiej, jednak stanowi powszechnie stosowany model finansowania.
Tego typu transakcje są obecne na rynku na szeroką skalę i w naturalny sposób wpływają na przebieg procesu sprzedaży.
Choć dla sprzedającego oznaczają mniejszą kontrolę nad terminem otrzymania środków, sam mechanizm kredytowy wprowadza pewne elementy bezpieczeństwa – szczególnie ze względu na obowiązujące procedury bankowe.
Zalety:
-
Wypłata środków po potwierdzeniu transakcji – bank uruchamia kredyt dopiero po podpisaniu aktu notarialnego oraz po spełnieniu wszystkich warunków umowy kredytowej. Dzięki temu środki trafiają na konto sprzedającego dopiero wtedy, gdy prawo własności nieruchomości zostaje skutecznie przeniesione.
-
Promesa wypłaty środków – bank wystawia dokument potwierdzający gotowość wypłaty kredytu. Taka promesa stanowi dla sprzedającego wiążące zapewnienie, że środki zostaną przekazane zgodnie z zapisami umowy.
-
Bezpośredni przelew na konto sprzedającego – eliminowane jest ryzyko związane z obrotem gotówką, a cały proces ma charakter formalny i kontrolowany przez instytucję finansową.
Wady:
-
Dodatkowe warunki wypłaty – bank może uzależnić uruchomienie kredytu od spełnienia szeregu wymogów, takich jak dostarczenie zaświadczeń z urzędu, podpisanie oświadczeń, czy dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Każdy z tych elementów może powodować opóźnienia, których sprzedający nie jest w stanie kontrolować.
-
Ryzyko niewypłacalności lub błędów po stronie kupującego – jeśli kredytobiorca nie spełni warunków kredytowych (np. nie przedstawi kompletu dokumentów lub nie wykupi wymaganych ubezpieczeń), bank może wstrzymać wypłatę. W efekcie transakcja zostaje zawieszona, a sprzedający traci cenny czas.
-
Brak bezpośredniego wpływu na działania banku – sprzedający nie jest stroną umowy kredytowej, dlatego nie ma możliwości ingerowania w tempo decyzji czy kompletność dokumentacji po stronie kupującego. Może to być źródłem niepewności i stresu – zwłaszcza przy transakcjach, w których czas ma istotne znaczenie.
Zakup finansowany kredytem to rozwiązanie powszechne, lecz wymagające cierpliwości i dobrej koordynacji między stronami. Aby zminimalizować ryzyko opóźnień, warto już na etapie negocjacji określić realistyczny termin płatności i uzyskać wgląd w dokumentację kredytową – np. promesę lub warunki uruchomienia środków – jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.