Niedawno weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi przełom w podejściu do wykorzystania gruntów. Z
miany te mają istotny wpływ na sytuację właścicieli ziemi oraz potencjalnych inwestorów, szczególnie na rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę.
Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie procesów urbanistycznych i zmniejszenie „planującego chaosu,” który w Polsce jest zjawiskiem od dekad.
Przedsiębiorcy i inwestorzy muszą jednak przygotować się na konsekwencje, które mogą wpłynąć na ich decyzje inwestycyjne, a także na sytuację na rynku nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych w Polsce.
Główna zmiana na rynku nieruchomości gruntowych
Wprowadzenie planów ogólnych stanowi jedną z najważniejszych zmian. W Polsce do tej pory stosowano dwa główne dokumenty: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Studium było dokumentem o ogólnym charakterze, określającym jedynie funkcje poszczególnych terenów w gminie, natomiast miejscowy plan zagospodarowania był prawem lokalnym precyzującym, co i gdzie można zbudować.
Plan ogólny, który teraz zastąpi studium, będzie prawnie obowiązującym dokumentem, zawierającym szczegółowe przepisy, które określą jednoznacznie przeznaczenie gruntów.
Jakie to ma konsekwencje?
Nowe przepisy znacznie ograniczą możliwość uzyskiwania warunków zabudowy (tzw. „WZ-ki”). Do tej pory, nawet na gruntach rolnych, inwestorzy mieli szansę uzyskać warunki zabudowy, jeżeli spełniali warunki techniczne, takie jak dostęp do mediów i dróg.
Teraz, jeśli dany teren zostanie uznany za rolny i objęty planem ogólnym bez możliwości zabudowy, właściciele gruntów nie będą mogli ich przekształcić na działki budowlane ani wystąpić o warunki zabudowy.
Przekłada się to na ogromny wpływ na podaż działek budowlanych, co, jak prognozują analitycy, spowoduje wzrost ich cen.
Wpływ nowelizacji na wartość nieruchomości gruntowych
Mniejsza dostępność działek budowlanych oraz nowych terenów pod inwestycje mieszkaniowe i usługowe bezpośrednio przekłada się na ich wyższą cenę.
W miejscowościach, gdzie do tej pory popularne były inwestycje na terenach oddalonych od miast czy w miejscach malowniczych, mogą wystąpić znaczące trudności z przekształceniem takich gruntów pod zabudowę.
Inwestorzy będą musieli koncentrować się na już istniejących działkach budowlanych, a ich ograniczona liczba wpłynie na wzrost cen nieruchomości.
Brak nowych gruntów pod budownictwo to również problem dla lokalnych samorządów, które do końca 2025 roku mają obowiązek wdrożenia planów ogólnych.
Proces ten jest czasochłonny i kosztowny, a samorządy nie otrzymały dodatkowych środków finansowych na realizację tego zadania.
Istnieje ryzyko, że wiele gmin nie zdąży na czas, co spowoduje, że tereny bez planów ogólnych będą mogły być jedynie ograniczenie wykorzystane na cele mieszkaniowe i usługowe.
Rezultatem będzie dalsze ograniczenie podaży gruntów i wzrost ich wartości.
Brak roszczeń finansowych za ograniczenie możliwości zabudowy
Nowa ustawa wprowadza również zapis, że właściciele nieruchomości, którym prawo do zabudowy zostanie ograniczone na mocy planu ogólnego, nie będą mogli dochodzić roszczeń finansowych.
Dotyczy to przede wszystkim właścicieli większych terenów, którzy planowali ich podział na mniejsze działki budowlane.
Po wejściu w życie nowelizacji prawa, nie będą oni mogli już przekształcić tych gruntów, a wartość nieruchomości może znacząco spaść, bez możliwości rekompensaty finansowej.
Dla inwestorów i właścicieli nieruchomości oznacza to, że lepiej wcześniej podjąć działania przygotowawcze.
Warto już teraz udać się do lokalnych urzędów i sprawdzić, czy i kiedy gmina planuje wdrożyć plan ogólny, a także dowiedzieć się, jakie będą wytyczne dotyczące danego terenu.
W przypadku gdy ziemia ma status rolny, dobrze jest rozważyć przekształcenie jej na działki budowlane lub uzyskanie warunków zabudowy przed wejściem w życie nowego planu.
Zasada dobrego sąsiedztwa – zmiana na plus dla deweloperów
Jednym z pozytywnych aspektów nowelizacji jest zmiana dotycząca zasady dobrego sąsiedztwa, która dotychczas obowiązywała przy wydawaniu warunków zabudowy.
Wcześniej, jeśli dany teren był zamieszkany wyłącznie przez budynki jednorodzinne, nie było możliwości wybudowania tam obiektów usługowych.
Nowe przepisy łagodzą te zasady, pozwalając na elastyczniejsze wykorzystanie terenów – będzie można budować zarówno budynki mieszkalne, jak i usługowe. Jest to korzystne z punktu widzenia planowania urbanistycznego, ponieważ pozwala na lepsze zaspokojenie potrzeb mieszkańców w zakresie usług, takich jak sklepy, szkoły czy przedszkola.
Zasada dobrego sąsiedztwa nie będzie już wyłącznym czynnikiem decydującym o rodzaju zabudowy na danym terenie, co oznacza, że inwestorzy będą mieli więcej możliwości rozwoju usług na osiedlach mieszkaniowych.
Ułatwi to rozwój lokalnych społeczności i ograniczy konieczność długich dojazdów do niezbędnych punktów usługowych.
Przestrogi dla inwestorów – czynniki do uwzględnienia przed zakupem ziemi
Planując zakup gruntu pod inwestycje, warto wziąć pod uwagę kilka kluczowych czynników, aby uniknąć potencjalnych problemów oraz kosztów. Poniżej znajdują się główne kwestie, na które powinien zwrócić uwagę każdy inwestor bądź właściciel działki:
-
Sąsiedztwo
Sprawdzenie, jakie obiekty znajdują się w najbliższej okolicy, to jeden z kluczowych kroków. W przypadku gruntów położonych na terenach zielonych warto upewnić się, że w pobliżu nie ma obiektów uciążliwych, takich jak fermy drobiu, spalarni śmieci czy zakłady produkcyjne. -
Status prawny nieruchomości
Przed zakupem warto udać się do gminy, by uzyskać szczegółowe informacje na temat statusu gruntu, planów rozwoju okolicy oraz czy dany teren będzie objęty planem ogólnym i jakie mogą być tego konsekwencje. -
Kwestie formalno-prawne
Sprawdzenie księgi wieczystej oraz dostępności do drogi publicznej to kwestie podstawowe, które mogą być decydujące przy planowaniu inwestycji. Warto również zweryfikować dostęp do mediów – wody, prądu, gazu i kanalizacji, co wpłynie na koszty inwestycji. -
Geologia i warunki gruntowe
Warto przeprowadzić badania geologiczne, które pozwolą uniknąć problemów związanych z podłożem, szczególnie w przypadku gruntów, gdzie mogą występować np. warstwy torfu lub niestabilne podłoże. Koszty związane z wymianą podłoża lub palowaniem mogą być bardzo wysokie, dlatego lepiej sprawdzić te kwestie przed zakupem.
Sytuacja na rynku nieruchomości gruntowych: Inwestycje w ziemię w 2025 roku
Rynek nieruchomości gruntowych cieszy się obecnie rosnącym zainteresowaniem. Obecnie, ze względu na zmiany w przepisach, inwestorzy przyspieszają zakupy działek, aby zabezpieczyć się przed wprowadzeniem nowych regulacji.
Warto zaznaczyć, że inwestorzy indywidualni wykazują większe zainteresowanie zakupem ziemi w celach lokacyjnych – grunty są atrakcyjne jako aktywo inwestycyjne, które w długim terminie może przynieść zysk.
Wzrost liczby zakupów jest szczególnie zauważalny w terenach podmiejskich, które mogą pełnić funkcję rekreacyjną lub być przeznaczone na budowę domów.
Z kolei dla inwestorów instytucjonalnych oraz dużych przedsiębiorców nowelizacja stanowi wyzwanie. Wymaga ona szybkich działań formalnych, ponieważ procesy przekształcenia ziemi trwają od kilku miesięcy do nawet półtora roku.
Przedsiębiorcy muszą więc sprawnie działać, aby zdążyć przed końcem 2025 roku, kiedy wszystkie zmiany mają zostać wdrożone.
Perspektywa wzrostu wartości ziemi i możliwości inwestycyjnych
Ziemia pozostaje jednym z najbardziej pożądanych aktywów inwestycyjnych. Jest to zasób deflacyjny, co oznacza, że jego wartość rośnie w miarę spadku dostępności.
Ziemi, w przeciwieństwie do złota, nie można „wydobyć” więcej.
Obecne zmiany legislacyjne, ograniczające możliwość przekształcania gruntów rolnych na budowlane, mogą spowodować dalszy wzrost cen nieruchomości gruntowych w Polsce, a zatem inwestorzy indywidualni powinni jak najszybciej podjąć decyzje zakupowe, aby maksymalizować przyszłe zyski.