Ostatnie lata były generalnie korzystne pod względem inwestycji, mimo zakłóceń spowodowanych przez COVID-19. Chociaż lockdown miał krótkotrwały wpływ na rynek, od marca 2021 roku zanotowano wyraźną poprawę. Rok 2022 przyniósł wzrost aktywności, a następnie niewielkie spowolnienie w 2023 roku, jednak należy to interpretować w kontekście porównania z wyjątkowym rokiem 2022.
W 2024 roku przewidujemy opór wobec wzrostu stóp kredytów hipotecznych, a liczba zarejestrowanych transakcji sprzedaży ma się ustabilizować na poziomie około 450 000 operacji, co wskazuje na powrót do typowej dynamiki rynkowej.
Spadek popytu po pandemii ustępuje miejsca nowemu typowi nabywcy nieruchomości – o silnej stabilności finansowej, znajomości branży i często zagranicznym pochodzeniu. Ten profil inwestora jest mniej uzależniony od finansowania bankowego i ma większą moc nabywczą, co sprawia, że jest bardziej odporny na europejską politykę pieniężną.
Przewidujemy powrót do typowej dynamiki rynkowej, która została zaburzona w ostatnich latach przez pandemię i konflikt ukraiński. W 2024 roku inwestorzy będą dysponować większą siłą nabywczą i będą mniej zależni od finansowania bankowego. Ponadto spodziewany jest umiarkowany wzrost cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym, który boryka się z brakami kadrowymi i rosnącymi kosztami materiałów budowlanych.
Kolejnym wyzwaniem, z którym się liczymy, jest niedobór atrakcyjnych, gotowych do zamieszkania nieruchomości w pożądanych lokalizacjach w rozsądnych cenach. Wzrost sprzedaży w ostatnich latach doprowadził do wyczerpania rynku wtórnego, a rynek pierwotny boryka się z problemem zaspokojenia popytu na gotowe mieszkania. Problem ten dotyczy zwłaszcza inwestorów zagranicznych, którzy nie chcą czekać długo na zakup nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu.
Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii służy różnym celom, w tym generowaniu dochodu i zabezpieczeniu kapitału.
Istnieją trzy podstawowe rodzaje inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii:
1. Wynajem – obejmuje nieruchomości na wynajem wakacyjny, długoterminowy lub komercyjny, zapewniając stałe źródło dochodu. Dodatkowo, w przypadku wynajmu turystycznego, właściciele mogą korzystać z nieruchomości poza sezonem.
2. “Flipping” nieruchomości – Kupno nieruchomości w atrakcyjnej cenie, jej odnowa i szybka sprzedaż może przynieść znaczne zyski przy odpowiedniej wiedzy i świadomości rynkowej.
3. Inwestycja kapitałowa – W obliczu obecnego poziomu inflacji inwestycja w nieruchomości jest uważana za niezawodną metodę zabezpieczenia kapitału.
Cel inwestycji określa rodzaj nieruchomości i lokalizacje do rozważenia. Dla wynajmu wakacyjnego, atrakcyjne są nieruchomości w miejscach turystycznych, takich jak Costa del Sol (np. apartamenty w Marbelli), Costa Blanca lub Costa Brava. Z kolei dla odnowy i sprzedaży z zyskiem, inwestycje w miastach takich jak Madryt, Barcelona, Walencja lub Malaga mogą stanowić lepsze możliwości.
Kredyty hipoteczne – co możemy oczekiwać w 2024 roku
Inwestowanie w nieruchomości za granicą może wymagać wzięcia kredytu hipotecznego. Obcokrajowiec może ubiegać się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Zestaw dokumentów wymaganych przez bank jest prawdopodobnie taki sam w twoim kraju i w Hiszpanii. Jedyna różnica polega na konieczności przetłumaczenia dokumentacji na język hiszpański – chociaż banki powoli odchodzą od tego wymogu.
Większość banków nie nakłada ograniczeń kredytowych w zależności od narodowości, chociaż warto wiedzieć, że bank może wymagać wyższego wkładu własnego od osoby niebędącej rezydentem. Rezydenci w Hiszpanii mogą pożyczyć do 80% szacowanej wartości nieruchomości, podczas gdy niezameldowani na ogół 60-70%. Jak zwykle wszystko zależy od sytuacji finansowej klienta, rodzaju kredytu hipotecznego i oferty konkretnego banku. Ważne jest również, że hiszpańskie banki nie finansują kosztów inwestycyjnych, które mogą wynosić od 10 do 15% wartości transakcji.
Jak będą wyglądać kredyty hipoteczne w 2024 roku?
Weszliśmy w 2024 rok z Euriborem na poziomie 4%. Wysoko, ale prognozy są optymistyczne. Inflacja w Hiszpanii powróciła do 3,5%, a Europejski Bank Centralny utrzymuje stopy na poziomie 4% po raz drugi z rzędu (po 10 podwyżkach od lipca 2022 do września 2023). Prognozy mówią, że Euribor będzie spadać w 2024 roku. Bank ING spodziewa się, że maksymalna stopa procentowa EBC spadnie do 2,5%, podczas gdy Bankinter przewiduje 12-miesięczny Euribor na poziomie 2,2% do końca roku.
W 2024 roku krótkoterminowe wynajmy będą wciąż najbardziej dochodowe
Wróćmy na chwilę do wynajmu nieruchomości, ponieważ wielu inwestorów kupuje domy lub mieszkania w tym celu. Ogólnie mówiąc, mówimy o trzech rodzajach wynajmu:
– wakacyjny – krótkoterminowy (dni, tygodnie),
– sezonowy (kilka miesięcy)
– tradycyjny – długoterminowy (zwykle od roku wzwyż)
Łatwo zgadnąć, że najbardziej dochodową opcją jest wynajem wakacyjny. Jeśli posiadasz nieruchomość na prestiżowym wybrzeżu, w ciągu kilku tygodni możesz zarobić tyle, że pokryje to kilka miesięcy kosztów życia i dodatkowo uzupełni twoje konto. Warunek: musi to być lokalizacja popularna wśród turystów. Najlepszym regionem pod tym względem jest Andaluzja. Według danych z Fotocasa.es, tutaj znajduje się większość nieruchomości wakacyjnych: 26% wszystkich hiszpańskich nieruchomości wakacyjnych.
Wakacyjne wynajmy, o których wielokrotnie wspominałem na blogu, wymagają specjalnej licencji turystycznej zatwierdzonej przez wspólnotę autonomiczną. Tylko inwestorzy wynajmujący nieruchomość tej samej osobie przez ponad dwa miesiące nie potrzebują licencji.
Średnie ceny najmu nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku
Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku, warto również sprawdzić ceny najmu na dłuższy okres.
Raport opublikowany przez Idealista pokazuje, że cena najmu nieruchomości w Hiszpanii wzrosła o 10,1% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. W grudniu 2023 roku koszt najmu wynosił 12,1 euro za metr kwadratowy. Oczywiście jest to średnia, a w atrakcyjnych miastach ceny były znacznie wyższe.
W grudniu 2023 roku Barcelona była najdroższą stolicą regionu autonomicznego pod względem cen najmu, wynosząc 20,5 euro/m2, a następnie Madryt (17,9 euro/m2) i San Sebastián (16,8 euro/m2). Na czwartym miejscu jest Palma (15,4 euro/m2), a na piątym Málaga i Bilbao (obie 13,6 euro/m2).
Biorąc pod uwagę duże zainteresowanie długoterminowymi najmami zarówno ze strony klientów lokalnych, jak i zagranicznych, oraz poważny brak nieruchomości do tego typu wynajmu, można oczekiwać dalszego wzrostu cen najmu w 2024 roku.
Zapamiętaj! Inwestycja w nieruchomości musi być zyskowna
Nawet najbardziej atrakcyjna cena mieszkania nie oznacza dobrej transakcji. Przy wyborze nieruchomości pod inwestycję kluczowe jest oszacowanie zyskowności.
Zyskowność jest kształtowana przez koszty związane z trzema etapami inwestycji:
Po pierwsze, oczywiście, cena mieszkania i wszystkie koszty związane z transakcją (w tym notariusz, rzeczoznawca, koszty zaciągnięcia kredytu, podatki ITP lub IVA, rejestr nieruchomości).
Po drugie, ewentualny remont i wyposażenie.
Po trzecie, wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości, czyli opłaty społecznościowe, sprzątanie, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie.
Powinien być także wzięty pod uwagę podatek dochodowy. Przykładem może być podatek od majątku, jeśli kupisz nieruchomość z zamiarem szybkiej sprzedaży. W Hiszpanii podatek ten wynosi od 19% dla mieszkańców i obywateli Unii Europejskiej do 23% dla obywateli reszty świata. Na przykład, jeśli kupisz mieszkanie za 250 000 euro, a sprzedasz je za 350 000, podatek będzie naliczany od kwoty 100 000 euro – minus koszty transakcyjne.
Należy także pamiętać o podatku dochodowym IRNR – musi być opłacony raz w roku przez inwestorów, którzy nie są rezydentami Hiszpanii. Oczywiście, różną kwotę zapłaci właściciel wynajmujący mieszkanie lub dom i zarabiający na tym, a inną osoba, która utrzymuje nieruchomość tylko dla własnego użytku.
Z drugiej strony, oprócz pieniędzy ze sprzedaży lub wynajmu, można także otrzymać różne ulgi podatkowe. Warto skorzystać z porady prawnej, ponieważ możliwości są dość szerokie. Osoba, która nie jest rezydentem Hiszpanii, ale jest obywatelem Unii Europejskiej, może odliczyć od podatku takie koszty jak rachunki za media (prąd, woda, gaz, internet), koszty sprzątania lub reklamy.
Ważne wskazówki dla osób planujących inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku
Nie spodziewaj się znaczącej możliwości negocjacji ceny, ponieważ ceny nieruchomości w Hiszpanii wciąż rosną. W 2023 roku wzrosły one o 4,7% w Andaluzji. To mniej niż w 2022 roku, kiedy ceny wzrosły o 8,5%, ale pamiętaj, że wzrosty są kumulatywne, a ta tendencja trwa od kilku lat. W tym roku spodziewa się, że sytuacja nie zmieni się: wzrost cen w atrakcyjnych lokalizacjach ma kontynuować. To nie oznacza, że powinieneś zapomnieć o negocjacjach. Na rynku pierwotnym deweloperzy niechętnie obniżają ceny i zamiast tego oferują klientom, na przykład, dodatkowe wyposażenie do mieszkania, podczas gdy na rynku wtórnym, rozsądne oferty są oczywiste. “Rozsądne” jest tutaj kluczowym słowem.
Zaplanuj swoje przyjazd do Hiszpanii z wyprzedzeniem i poinformuj brokera o swoich planach. Jeśli nie masz jeszcze brokera, skontaktuj się z kilkoma agencjami przed swoim przyjazdem i wybierz tę, z którą chcesz współpracować. Pamiętaj, że agencje na wybrzeżu pracują na tych samych bazach danych dotyczących nieruchomości, więc mają dostęp do wszystkich nieruchomości – w tym tych oferowanych przez inne firmy.
To dla Ciebie wielka wygoda: zamiast uzgadniać warunki z kilkoma agencjami, wybierasz jedną firmę i w niej osobę, z którą masz dobrą rozmowę i z którą obejrzysz wszystko, co ona proponuje lub co znajdziesz w Internecie. W każdym przypadku upewnij się, że dzwonisz do niego co najmniej dwa tygodnie wcześniej. Po pierwsze, aby miał dla Ciebie czas, a po drugie, aby miał wystarczająco czasu na zorganizowanie wizyt w nieruchomościach. Jeśli zadzwonisz z lotniska, które właśnie przybyłeś, może się okazać, że kalendarz Twojego agenta jest przepełniony i pomimo najlepszych chęci, nie jest w stanie Cię obsłużyć.
Ponieważ zagraniczni inwestorzy stali się ważnym graczem na hiszpańskim rynku nieruchomości w ostatnich latach, pojawili się tutaj różni pośrednicy i freelancerzy. Niektórzy z nich są godni zaufania, inni obiecują klientom przysłowiowe gruszki na wierzbie, licząc na szybki zysk i jeszcze szybszy zwrot.
Nie zwlekaj z decyzją o zakupie nieruchomości, ciekawe oferty szybko znikają z rynku. Popyt jest duży, dobre nieruchomości nie utrzymują się na rynku nawet 2-3 dni. Dlatego jeśli coś Ci się podoba, nie czekaj, złoż ofertę, a my postaramy się uzyskać dla Ciebie jak najlepszą cenę. Zachęcamy również do przeczytania naszego poradnika na temat procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Średnie ceny wynajmu nieruchomości w Hiszpanii w 2023 roku i wskazówki dotyczące inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku.
Dla osób rozważających inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku, istotne jest sprawdzenie cen wynajmu długoterminowego. Według raportu Idealista, średnie ceny wynajmu w Hiszpanii wzrosły o 10,1% w ciągu ostatniego roku, osiągając 12,1 euro za metr kwadratowy w grudniu 2023 roku. Jednak w popularnych miastach ceny były znacznie wyższe.
Biorąc pod uwagę rosnące zainteresowanie wynajmem długoterminowym i brak takich nieruchomości, przewiduje się, że ceny wynajmu będą nadal rosnąć w 2024 roku.
Przy rozważaniu inwestycji w nieruchomości, istotne jest oszacowanie ich zyskowności, uwzględniając koszty związane z zakupem nieruchomości, potencjalne prace remontowe i bieżące wydatki na utrzymanie. Dodatkowo, należy wziąć pod uwagę implikacje podatkowe, takie jak podatek od majątku i podatek dochodowy IRNR. Skorzystaj z porady prawnej, aby zbadać potencjalne ulgi podatkowe i odliczenia.
Dla osób planujących inwestycje w hiszpańskie nieruchomości w 2024 roku, negocjacje cen mogą być trudne ze względu na kontynuację wzrostowej tendencji cen. Niemniej jednak, strategiczne negocjacje i planowanie nadal przynoszą korzyści. Wskazane jest wcześniejsze zaangażowanie się z godnym zaufania pośrednikiem i unikanie zwlekania z decyzjami, ponieważ atrakcyjne nieruchomości szybko znikają z rynku.
Aby zapewnić płynny proces inwestycji, istotne jest wybranie renomowanego pośrednika z solidnym doświadczeniem na hiszpańskim rynku nieruchomości. Nie wahaj się działać szybko, ponieważ atrakcyjne oferty nieruchomości szybko znikają z rynku. Rozważ przeczytanie naszego obszernego przewodnika na temat procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.