Czy można sprzedać swoje udziały w nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości to coraz częściej wykorzystywane narzędzie w sytuacjach, gdy dalsze współwładanie nieruchomością staje się niepraktyczne, konfliktowe lub ekonomicznie nieuzasadnione.
Tego typu transakcje niosą za sobą konkretne skutki prawne, podatkowe i organizacyjne.
Dokonując takiej sprzedaży, warto działać świadomie, by nie tylko dopełnić obowiązków formalnych, lecz także zminimalizować ryzyko prawne.
80% sprzedaży udziałów nieruchomości jest wynikiem:
a) rozwodów bądź rozstań odbywających się w wyjątkowo niezgodnej atmosferze. Szczególnie dotyczy to dodatkowej nieruchomości (np działki rekreacyjnej do której była para nie ma już silnych emocji, ale występuje złość jednej ze stron).
W takich przypadkach bardzo często strona mniej waleczna pozbywa się udziału, aby rozpocząć nowy etap życia z czystą kartą.
b) spadków szczególnie, gdy występuje więcej niż 2 spadkobierców. Czasami, gdy po dziadku w udziale spadkowym występuje bardzo szeroka rodzina i każdemu z członków przypada ok 10% udziałów w takich sytuacjach bardzo często brakuje jednomyślności.
Zdarzają się sytuacje, w której jeden z udziałowców mieszka w mieszkaniu a drugiej osobie to nie przeszkadza, ale po jakimś czasie okazuje się, że ten mieszkaniec nie płacił czynszów do spółdzielni.
Jeśli okaże się, że formalnie nie będzie miał pieniędzy na koncie to dług z odsetkami może przejść w całości na drugiego z udziałowców, który w mieszkaniu nie był od 10 lat.
Współwłasność ułamkowa – definicja i zastosowanie
Współwłasność ułamkowa polega na tym, że dana nieruchomość nie należy wyłącznie do jednej osoby, lecz do kilku współwłaścicieli, z których każdy dysponuje określoną częścią całości.
Udział ten oznacza abstrakcyjny procent własności – np. 1/3 lub 1/5 – bez wyodrębnienia konkretnej części nieruchomości w sensie fizycznym. Współwłaściciele posiadają równorzędne prawa do korzystania z całości nieruchomości, proporcjonalnie do swoich udziałów, chyba że postanowią inaczej.
Czyli mając 1/3 udziału w mieszkaniu 3 pokojowym nie mamy w udziale jednego konkretnego pokoju tylko 1/3 część (nadal nie wydzieloną) każdego z pomieszczeń.
W praktyce często dochodzi do sporów o sposób korzystania z nieruchomości, zakres remontów czy sposób zarządzania. Różnice w oczekiwaniach co do dalszego losu majątku (np. jedni chcą sprzedać, inni zachować) prowadzą do impasu. W takich sytuacjach sprzedaż udziału staje się realnym narzędziem wyjścia ze współwłasności.
Czy zgoda współwłaścicieli jest konieczna?
Zgodnie z obowiązującym prawem cywilnym (art. 198 Kodeksu cywilnego), każdy współwłaściciel ma prawo do swobodnego dysponowania swoim udziałem – w tym do jego sprzedaży. Dotyczy to jednak wyłącznie współwłasności ułamkowej.
W przypadku np. wspólności majątkowej małżeńskiej, zbycie udziału bez zgody drugiego małżonka jest niemożliwe.
Sprzedaż udziału nie wymaga informowania ani uzyskiwania pisemnej zgody innych współwłaścicieli. W praktyce jeśli między udziałowcami występuje tzw. “zła krew” to nawet lepiej nie informować, że zbywa się udział innej osobie.
Udziały a prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu to jedno z ograniczeń w swobodzie sprzedaży udziału w nieruchomości. Choć zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego współwłaściciel może zbyć swój udział bez zgody pozostałych, w określonych sytuacjach zbycie może być uzależnione od wcześniejszego zaoferowania go osobie uprawnionej do pierwokupu.
Niezastosowanie się do tych reguł skutkuje ryzykiem nieważności transakcji lub jej skutecznym zaskarżeniem.
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu to uprawnienie określonej osoby do nabycia nieruchomości (lub jej udziału) na warunkach tożsamych z ofertą złożoną przez innego nabywcę.
Nie oznacza to obowiązku sprzedaży udziału, ale konieczność umożliwienia uprawnionemu skorzystania z pierwszeństwa nabycia.
Kiedy ma zastosowanie prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu może wynikać z:
-
przepisów prawa – ustawowe prawo pierwokupu,
-
umowy – zawartej między współwłaścicielami lub innymi osobami,
-
wpisu w księdze wieczystej – np. ograniczonego prawa rzeczowego.
Ustawowe prawo pierwokupu
W przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości, pierwokup może przysługiwać:
-
współwłaścicielowi – w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego),
-
gminie – jeśli nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub znajduje się w obszarze rewitalizacji (na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami),
-
Skarbowi Państwa lub Lasom Państwowym – przy sprzedaży udziałów w nieruchomościach leśnych.
- KOWR – w przypadku niektórych działek rolnych
Prawo pierwokupu nie przysługuje współwłaścicielom w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkalnej lub użytkowej, chyba że wynika z zawartej umowy.
Umowne prawo pierwokupu
Strony mogą ustanowić prawo pierwokupu w drodze umowy – najczęściej zawieranej w formie aktu notarialnego. Tego typu zapis może dotyczyć konkretnego współwłaściciela lub osoby trzeciej.
Jeśli prawo to zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej, jego pominięcie przy sprzedaży czyni transakcję zagrożoną skutecznym roszczeniem nabywcy pierwokupu.
Jak przebiega sprzedaż udziału w nieruchomości?
Transakcja wymaga przygotowania dokumentacji, zawarcia aktu notarialnego oraz rozliczenia podatkowego. Każdy z etapów wiąże się z określonymi wymogami formalnymi i kosztami.
1. Przygotowanie dokumentów
Aby przystąpić do sprzedaży udziału, niezbędne są:
-
aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości
-
dokument potwierdzający nabycie udziału
2. Sporządzenie aktu notarialnego
Sprzedaż udziału musi być sformalizowana poprzez akt notarialny – umowę sporządzoną i podpisaną przed notariuszem. Notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości, sporządza treść umowy oraz składa wniosek o aktualizację wpisu w księdze wieczystej.
Warto zadbać, aby w treści aktu zawarte były precyzyjne zapisy dotyczące zakresu sprzedawanego udziału, terminu wydania udziału do korzystania oraz ewentualnych zobowiązań nabywcy względem innych współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności
W sytuacjach, gdy sprzedaż udziału okazuje się problematyczna – np. ze względu na brak zainteresowanych nabywców lub niestabilną sytuację prawną – warto rozważyć zniesienie współwłasności.
Taka procedura prowadzi do uregulowania stosunków majątkowych i ustalenia jednego właściciela lub podziału nieruchomości.
Kiedy warto znieść współwłasność?
-
brak zgody między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z nieruchomości,
-
niemożność jej fizycznego podziału – np. mała powierzchnia, brak dostępu do drogi,
-
jeden z właścicieli nie jest zainteresowany dalszym współwładaniem ani nie uczestniczy w kosztach utrzymania.
Sposoby zniesienia współwłasności
-
umowa między współwłaścicielami – możliwa, gdy wszyscy są zgodni co do podziału majątku; notariusz sporządza akt zniesienia współwłasności, który staje się podstawą do aktualizacji wpisów w księdze wieczystej,
-
postępowanie sądowe – gdy brak porozumienia, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności; sąd może:
-
przyznać całość jednemu właścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
-
nakazać sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli.
-
Sąd może również powołać biegłego, który oszacuje wartość nieruchomości i przedstawi warianty podziału, co dodatkowo wydłuża i podraża cały proces.
Koszty sprzedaży udziałów
Poniżej znajduje się zestawienie kosztów związanych ze sprzedażą udziału w nieruchomości o wartości 10 000 zł. Założono standardową transakcję dokonywaną w formie aktu notarialnego.
Taksa notarialna: ~381 zł
PCC: 200 zł
Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
Łącznie: ~781 zł
Koszty dodatkowe (opcjonalne)
Odpis z księgi wieczystej w formie elektronicznej: 20 zł
Pełnomocnictwo notarialne (jeśli wymagane): 17 zł + VAT = ~20,91 zł
Jak pozbyć się udziału w nieruchomości
Jeśli posiadasz udziały w nieruchomościach i masz problem bądź obawy, że problemy mogą wystąpić to postaraj się za wszelką cenę dogadać z udziałowcem i np odkupić jego część to jest najkorzystniejsze finansowo.
Jeśli sytuacja wydaje się być bez wyjścia tylko generuje stres, kłótnie i być może stałe opłaty bądź niebezpieczeństwo strat finansowych to czasami dla świętego spokoju warto pozbyć się takich udziałów.
Na rynku są osoby z wolnym kapitałem, czasem oraz znajomością prawa. Czasami obca osoba potrafi się dogadać z dotychczasowym współwłaścicielem i wspólnie mogą sprzedać nieruchomość.
Ale czasami jest całkiem odwrotnie i kłopot z jednego udziałowca przechodzi na drugiego i ciągnie się latami. Dlatego zakup udziałów to bardzo często loteria stąd sprzedawane są na rynku za ułamkową wartość rynkową.
W takich przypadkach warto skontaktować się z biurem nieruchomości. Być może agencja będzie miała w bazie kontaktów osoby zainteresowane nabyciem udziałów.