Umowa dożywocia w praktyce

Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej uregulowanej w kodeksie cywilnym w kilkunastu artykułach.

Mówiąc w jak najbardziej zrozumiały sposób jest to umowa na mocy której dochodzi do przekazania prawa własności nieruchomości, ale z zastrzeżeniem, że osoba, która przekazuje prawo własności do nieruchomości ma prawo pozostać w tej nieruchomości do swojej śmierci.

Zawierając umowę dożywocia, dożywotnik (tak nazywa się osobę, która przenosi prawo własności na mocy umowy dożywocia) ma prawo nie tylko do mieszkania, ale także do korzystania z mediów oraz do opieki.

Druga strona umowy zobowiązana jest zapewnić dożywotnikowi wikt i opierunek, a także wszystkie dobra konieczne do codziennej egzystencji. Ustawodawca dokładnie wyszczególnił wszystkie punkty, które musi spełniać nabywca włącznie z zorganizowaniem pochówku na własny koszt odpowiadającego obowiązującym zwyczajom miejscowym.

Strony umowy mogą też dowolnie kształtować zakres obowiązków nabywcy nieruchomości, ale przy zachowaniu ustawowego minimum.

Co do istoty umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Przeniesienie własności nieruchomości jednocześnie powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Umowa dożywocia jest umową zobowiązującą, wzajemną i odpłatną. Zawiera element losowy, ponieważ czas trwania obowiązków nabywcy nieruchomości uzależniony jest od długości życia dożywotnika.

Dożywocie jest prawem majątkowym osobistym, a co za tym idzie, jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Wygasa zatem zawsze na skutek śmierci dożywotnika. Treść umowy o dożywocie przygotowuje notariusz, na którego ustawa nakłada obowiązek zabezpieczenia słusznego interesu obu stron transakcji.

Warto również dopilnować, aby notariusz złożył stosowny wniosek o wpis prawa dożywocia do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, gdyż zwiększa to ochronę prawną dożywotnika.

Warto też zaznaczyć, że dożywotnikiem w umowie dożywocia może być sam zbywający lub osoba mu bliska, której przyszłość chce zabezpieczyć.

Umowa dożywocia może być na kilka osób

Prawo dożywocia może także zostać ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby, a w przypadku śmierci jednej z tych osób świadczenie nabywcy ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.

W pewnych sytuacjach prawo przewiduje także, że na żądanie jednej ze stron umowy sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Dotyczy to sytuacji, gdy między stronami umowy wytworzyły się złe relacje i nie można wymagać, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.

Przedmiotem umowy dożywocia może być budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, sam udział we współwłasności nieruchomości czy też prawo użytkowania wieczystego.

Umowy dożywocia a mieszkanie spółdzielcze

Niestety nie można objąć umową dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nawet jeżeli prowadzona jest dla niego księga wieczysta.

 

W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest zawarcie ze spółdzielnią umowy przeniesienia prawa własności lokalu, a następnie po złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego i dokonaniu odpowiednich wpisów potwierdzających prawo przeniesienia własności można będzie zawrzeć umowę dożywocia.

W ostatnim czasie znacząco wzrosło zainteresowanie umową dożywocia szczególnie wśród osób starszych, gdyż jest to sposób na zagwarantowanie sobie spokojnej starości.

Z jeszcze innej strony umowa dożywocia coraz częściej jest zawierana jako środek ochrony przed obowiązkiem zapłaty zachowku.

Umowa dożywocia to nie to samo co darowizna

Jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze umowy dożywocia nigdy nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna.

Dożywocie natomiast darowizną nie jest. Mając do wyboru zawarcie umowy darowizny nieruchomości lub umowy dożywocia, klienci po zapoznaniu się ze skutkami obu umów, coraz częściej wybierają to drugie rozwiązanie.

Jednym z głównych powodów bywa niepokój o ewentualne spory w rodzinie o pozostawiony przez nich majątek oraz chęć uniknięcia wikłania ich następców prawnych w wynikające z tego procesy sądowe.

W przypadku bowiem wytoczenia przez spadkobierców powództwa o wypłatę zachowku przeciwko nabywcy nieruchomości podlega ono oddaleniu przez sąd.

Wybranie umowy dożywocia zamiast darowizny zabezpiecza nabywcę przed spłacaniem spadkobierców dożywotnika.

Warto w tym miejscu także pokazać inne korzyści nabywcy, a mianowicie, że nie jest on ograniczony w żadnym stopniu z możliwości rozporządzania nieruchomością. Może on zatem nieruchomość obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi lub nawet ją zbyć.

Sytuacja dożywotnika nie ulega wtedy pogorszeniu, bowiem w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca z mocy prawa ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte.

Ponadto zgodnie z przepisami, jeśli zobowiązany zbył nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości dożywocia.

Wady umowy dożywocia – aspekty prawne i podatkowe

Umowa dożywocia, choć stanowi popularny sposób na zabezpieczenie potrzeb życiowych w zamian za przekazanie własności nieruchomości, wiąże się również z pewnymi ograniczeniami i ryzykami. Wady wynikające z tego rozwiązania dotyczą zarówno kwestii prawnych, jak i podatkowych.

Poniżej przedstawiono najważniejsze aspekty, które warto uwzględnić przed jej zawarciem.

1. Brak możliwości zastrzeżenia zakazu zbywania nieruchomości

Jednym z istotnych ograniczeń umowy dożywocia jest brak możliwości wprowadzenia skutecznego zakazu zbywania nieruchomości przez nabywcę. Choć w umowie można przewidzieć dodatkowe zobowiązanie dla nabywcy, aby nie zbywał nieruchomości, naruszenie tego zobowiązania:

• nie powoduje nieważności umowy sprzedaży nieruchomości,
• wiąże się jedynie z odpowiedzialnością odszkodowawczą po stronie nabywcy.

W praktyce oznacza to, że dożywotnik nie ma pełnej kontroli nad przyszłym losem nieruchomości, co może budzić obawy, szczególnie w przypadku konfliktów rodzinnych lub zmiany sytuacji życiowej nabywcy.

2. Podatki związane z umową dożywocia

Zawarcie umowy dożywocia wywołuje skutki podatkowe, które mogą być obciążeniem zarówno dla dożywotnika, jak i dla nabywcy nieruchomości:

• Podatek dochodowy dla dożywotnika:
  • Zgodnie z przepisami podatkowymi wartość świadczeń otrzymywanych przez dożywotnika traktowana jest jako jego przychód.
  • Może to oznaczać konieczność zapłaty podatku dochodowego, chyba że dożywotnik skorzysta z przysługujących mu zwolnień, np. przy sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC):
  • Obowiązek uiszczenia PCC spoczywa na nabywcy nieruchomości i wynosi 2% wartości nieruchomości.
  • To dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w kalkulacji związanej z zawarciem umowy.

3. Ryzyko niewypełnienia zobowiązań przez nabywcę

Umowa dożywocia opiera się na wzajemnym zaufaniu, jednak w praktyce istnieje ryzyko, że nabywca nieruchomości nie wywiąże się z nałożonych na niego zobowiązań, takich jak:

• zapewnienie opieki dożywotnikowi,
• dostarczanie wyżywienia,
• pokrywanie kosztów leczenia czy organizacja pogrzebu.

W przypadku naruszenia obowiązków dożywotnik może wystąpić na drogę sądową, jednak procesy tego rodzaju bywają czasochłonne i obciążające emocjonalnie.

4. Utrata pełnej kontroli nad nieruchomością

Zawarcie umowy dożywocia oznacza, że dożywotnik traci prawo własności nieruchomości. Choć nabywa w zamian prawa wynikające z umowy (np. prawo do mieszkania w nieruchomości lub otrzymywania określonych świadczeń), może to być postrzegane jako istotne ograniczenie, zwłaszcza gdy sytuacja życiowa dożywotnika ulegnie zmianie.

5. Trudności w rozwiązaniu umowy

Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe w sytuacji, gdy nabywca rażąco narusza swoje obowiązki, jednak wymaga to postępowania sądowego. W takich przypadkach nieruchomość może zostać zwrócona dożywotnikowi, ale proces może być długotrwały i kosztowny.

W takiej sytuacji prawo dożywocia wygasa i prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika. Do rozwiązania umowy dożywocia dochodzi jednak bardzo rzadko. Żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną można w terminie 5 lat od daty jej zawarcia.

Jest to coraz częściej zawierana umowa, która w jakimś stopniu ogranicza kłótnie powstające podczas spraw spadkowych.

Umowa dożywocia z osobą spoza rodziny – czy to możliwe?

Tak, umowa dożywocia może zostać zawarta z osobą spoza rodziny. Prawo nie nakłada ograniczeń co do tego, kto może być stroną takiej umowy, co oznacza, że zarówno osoby spokrewnione, jak i całkowicie obce mogą w ten sposób uregulować swoje wzajemne zobowiązania.

1. Umowa dożywocia z osobą niespokrewnioną

Umowy dożywocia z osobami spoza rodziny są szczególnie popularne w sytuacjach, gdy:

• Właściciel nieruchomości nie posiada bliskich – brak dzieci, rodziny lub osób, którym chciałby przekazać mieszkanie.
• Brak zainteresowania ze strony krewnych – właściciel decyduje się na przekazanie nieruchomości komuś, kto zaoferuje mu opiekę lub inne świadczenia w zamian za przeniesienie własności.
• Chęć zapewnienia sobie wsparcia – szczególnie w starszym wieku, gdy konieczna jest pomoc w codziennym funkcjonowaniu, a rodzina nie jest w stanie jej zapewnić.

2. Jak działa umowa dożywocia z obcą osobą?

Tego rodzaju umowa opiera się na zasadach ogólnych, niezależnie od relacji między stronami:

• Przeniesienie własności nieruchomości – właściciel nieruchomości przekazuje jej prawo własności nabywcy w zamian za dożywotnie świadczenia.
• Świadczenia na rzecz dożywotnika – mogą obejmować zakwaterowanie, wyżywienie, pomoc w codziennych sprawach, a także organizację leczenia czy pogrzebu.
• Zobowiązania nabywcy – spoczywają na osobie, która przejmuje nieruchomość. Umowa szczegółowo określa zakres i rodzaj świadczeń, aby zapobiec przyszłym nieporozumieniom.

3. Popularność takich umów na rynku nieruchomości

W określonych okresach umowy dożywocia były popularne jako alternatywa dla sprzedaży nieruchomości za gotówkę. Właściciele mieszkań, często w starszym wieku, korzystali z tej formy, aby zapewnić sobie wsparcie materialne i opiekę bez konieczności przekazywania nieruchomości w spadku.

Czyli przykładowo osoba starsza posiadająca mieszkanie oferowała sprzedaż mieszkania wraz z dożywotnią możliwością mieszkania w nim. Dzięki temu:

• właściciel mógł korzystać z ustalonych świadczeń do końca życia,
• nabywca stawał się właścicielem nieruchomości, często po cenie korzystniejszej niż rynkowa.

4. Ryzyka związane z umową z osobą spoza rodziny

Decydując się na zawarcie umowy dożywocia z obcą osobą, warto uwzględnić potencjalne ryzyka:

• Brak więzi emocjonalnych – w relacjach z osobą niespokrewnioną łatwiej o konflikty lub brak zaangażowania ze strony nabywcy.
• Ryzyko niewywiązywania się ze zobowiązań – w przypadku problemów konieczna może być interwencja prawna, co wiąże się z kosztami i stresem.
• Brak alternatywy – po podpisaniu umowy dożywocia właściciel traci prawo do nieruchomości, co ogranicza jego możliwości zmiany decyzji.

5. Bezpieczeństwo i formalności

Aby zminimalizować ryzyko, należy zadbać o staranne przygotowanie umowy:

• Szczegółowy zapis świadczeń – umowa powinna precyzować, na czym polegają obowiązki nabywcy, aby uniknąć niedomówień.
• Notarialna forma umowy – jest wymagana przez prawo, co zapewnia jej ważność i chroni interesy stron.
• Wsparcie prawne – konsultacja z prawnikiem lub notariuszem może pomóc w odpowiednim sformułowaniu zapisów i zabezpieczeniu interesów dożywotnika.

Umowa dożywocia z osobą spoza rodziny jest legalnym i coraz częściej stosowanym rozwiązaniem. Może być korzystna dla obu stron, ale wymaga przemyślenia oraz odpowiedniego zabezpieczenia prawnego.

Właściciel nieruchomości powinien dokładnie rozważyć swoje potrzeby i możliwości przyszłego nabywcy, aby umowa spełniła swoje założenia i zapewniła poczucie bezpieczeństwa na lata.