Czy ceny mieszkań w Warszawie spadną? To pytanie coraz częściej zadają nam osoby rozważające zakup mieszkania w celu dywersyfikowanie swoich oszczędności z lokat bankowych.
Jesteśmy w czwartym kwartale 2020 roku. Roku dość wyjątkowego, który na pewno nie jest nudny. Ale bardziej istotne jest czy ten rok pod patronatem covid – 19 nie zakończy się dużymi stratami gospodarczymi, bo to niesie za sobą niczym domino wiele strat także w sektorach prywatnych.
Z każdym kolejnym tygodniem tego roku było coraz więcej wypowiedzi ekspertów sugerujących najpierw, że jesteśmy już na szczycie bańki następnie gdy coraz bardziej na gospodarkę zaczęły wpływać efekty pierwszej pandemii mówiono już o kryzysie, który miał lada moment nastąpić. Jaki był tego efekt?
Zainteresowanie gruntami wokół Warszawy wzrosło do poziomu jakiego starzy agenci nieruchomości nie pamiętają.
Ceny mieszkań w Warszawie zaczęły rosnąć do coraz wyższych cen, banki zdecydowanie zwolniły dynamikę i podniosły jednocześnie wymagania niezbędne do otrzymania kredytu, aparthotele w turystycznych miejscowościach także odnotowały ogromny wzrost zainteresowania inwestorskiego.
Firmy budujące domki – szczególnie te mniejsze także nagle mają eldorado.
Skąd więc takie negatywne opinie sugerujące, że ceny mieszkań w Warszawie spadną?
Powodów jest kilka i część z nich jest uzasadniona przynajmniej teoretycznie. Główny argument sugerujący, ze ceny mieszkań w Warszawie spadną może wynikać z tego, że w poprzednim okresie dość popularne było inwestowanie w nieruchomości w celu osiągania zysków z tzw. krótkiego najmu, czyli najbardziej zbliżonego do hotelowego z rozliczeniem dobowym. Pojawiło się dość dużo szkoleń eksperckich na youtube a także na prywatnych platformach, które nie koncentrowały się na tym czy inwestować w mieszkania na wynajem tylko jak w nie inwestować. W tym samym czasie dość mocno rozwinął się rynek fliperów. Na podstawie ilości „młodych małżeństw i samotnych matek szukających mieszkania w tej okolicy” można było mieć odczucie, że i ten rynek jest już na przesileniu. Ale to właśnie ta grupa bardzo przedsiębiorczo kreowała „gotowce inwestycyjne” na których tylko można zarobić. I owszem na pewno część z nich do dziś przynosi dochody.
Niestety, krótki najem nie ma się w aktualnych czasach w Warszawie najlepiej. Wygląda na to, że bardziej od sytuacji gospodarczej wpływ na to mają decyzje rzędowe ograniczające mocno popyt na takie usługi a był czas, że dosłownie ich zakazywał.
Pierwszym widocznym sygnałem ostrzegającym, że być może ceny sprzedaży mieszkań w Warszawie spadną jest fakt, że ceny wynajmu mieszkań stają się coraz niższe.
I nie chodzi tutaj o ceny, które widzimy na portalach z ogłoszeniami a ceny, które wpisywane są w umowach najmu. Czy to jest drastyczny spadek cen? Na szczęście jeszcze nie. Natomiast zdarzają się nieruchomości, które z oczekiwanych cen wynajmu rzędu 3000 zeszły do 2500 – procentowo jest to kwota przewyższająca zyski najbardziej spektakularnych condo hoteli, które równie spektakularnie potrafiły bankrutować. Niestety w tym przypadku te procenty sugerują spadki, które dla niektórych oznaczają comiesięczne dokładanie do interesu. Każdy inwestor ma gdzie indziej ustawiony „próg bólu”, ale każdy gdzieś go ma. Aktualnie ceny dość nowych mieszkań na rynku wtórnym powolutku zbliżają się do kwot nawet 13-15 tys. pln za m2 i to w skrajnych dzielnicach. Analizując rentowność przychodem z najmu przy aktualnych proporcjach cenowych rachunek wychodzi ujemny. Więc inwestowanie w takie mieszkania krótkoterminowo możliwe, że się nie opłaci.
Jest także druga strona medalu jednak wyraźnie negująca to, że ceny mieszkań w Warszawie spadną.
Jest to mianowicie fakt, że wartość pieniądza maleje albo inaczej pieniądze tanieją. Ekonomiści szczególnie Ci alternatywni coraz głośniej już mówią o ujemnej wartości pieniądza. Według wielu paradygmatów ekonomicznych mają rację. A co za tym idzie nie warto trzymać pieniędzy zarówno w formie gotówkowej jak i bankowej. Stąd można odczuć, że ceny mieszkań w Warszawie wzrosły. Aktualni właściciele sprzedając mieszkanie mają świadomość konieczności dalszego inwestowania. Ponownie ceny domów się powolutku mogą zacząć oddalać od cen mieszkań. Najprawdopodobniej nagły, nieprzewidywalny dodruk ogromnej ilości pieniędzy oraz spora ilość oszczędności osobistych spowodowały, że świadome podstaw ekonomicznych społeczeństwo zaczęło nabywać mieszkania, które w Warszawie raczej się nie zmarnują.
Podsumowując czy ceny mieszkań w Warszawie spadną? Jeśli mieszkania zaczną sprzedawać osoby, które muszą to będą zdecydowane zrobić to w cenie, w której znajdą nabywców. Jeśli takich osób będzie coraz więcej to ceny będą coraz gwałtowniej spadały. Szczególnie niebezpiecznie będzie wtedy, gdy ilość chętnych na zakup mieszkania drastycznie spadnie. Walka popytu z podażą jest wtedy często bardzo dotkliwa w skutkach.
Jeśli ktoś rozważa sprzedaż mieszkania w Warszawie w niedalekiej przyszłości to należę do tych osób, które sugerują raczej szybsze niż wolniejsze sprzedawanie.