Obecne dane wskazują na osłabienie popytu oraz zwiększoną liczbę ofert sprzedaży mieszkań, co świadczy o możliwym ochłodzeniu rynku.
W miastach takich jak Warszawa rośnie rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co sugeruje, że sprzedający są coraz bardziej skłonni do negocjacji.
Jednak różnice te nie zawsze przekładają się na trwałe obniżki cen, zwłaszcza w sytuacji stabilnego zainteresowania w perspektywie długoterminowej.
Deweloperzy zwiększają ofertę mieszkań, jednak sprzedaż nie nadąża za wzrostem dostępnych lokali.
Wyraźny wzrost podaży
W III kwartale 2023 roku na rynku pierwotnym w największych polskich miastach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 11,7 tys. nowych mieszkań, podczas gdy sprzedaż była o 3 tys. lokali niższa.
Październik i listopad przyniosły dalszy wzrost podaży. Co więcej, liczba nowych inwestycji również rośnie – w październiku rozpoczęto budowę 23,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 18,3% w porównaniu rok do roku, najlepszy wynik od 2019 roku.
Jednak liczba mieszkań oddanych do użytkowania zmniejszyła się o ponad 16% rok do roku. Jest to związane z długim cyklem inwestycyjnym – od uzyskania pozwolenia na budowę do ukończenia mija zazwyczaj ponad dwa lata.
Obecne dane wskazują jednak, że podaż w najbliższym czasie będzie bardziej dostępna w porównaniu do ostatnich lat, które charakteryzowały się szybkim wzrostem cen nominalnych.
Malejący popyt
Równocześnie popyt na mieszkania spada w ujęciu rocznym, co jest wynikiem kilku kluczowych czynników:
- Wysoka inflacja, która ogranicza zdolność kredytową kupujących.
- Podwyżki stóp procentowych, które zwiększyły koszty finansowania zakupu.
- Niepewność gospodarcza i geopolityczna, hamująca decyzje o zakupie nieruchomości.
Zmniejszone zainteresowanie sprawia, że coraz więcej mieszkań pozostaje w ofercie deweloperów przez dłuższy czas, co może prowadzić do promocji, rabatów lub innych zachęt dla kupujących.
Wariactwo cenowe na warszawskim rynku nieruchomości
Warszawski rynek nieruchomości wykazuje obecnie nietypowe zjawisko: rosnąca rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, szczególnie widoczna na rynku wtórnym.
Dane pokazują, że różnica między tymi wartościami osiągnęła najwyższe poziomy od kilku lat, co wskazuje na pewne trudności w dopasowaniu oczekiwań sprzedających do realiów rynkowych.
Rozbieżność cen: rynek wtórny vs. rynek pierwotny
Rynek wtórny
- W III kwartale średnia cena transakcyjna w Warszawie wynosiła 15,5 tys. zł/m², co oznaczało, że była aż o 18% niższa od ceny ofertowej (18,7 tys. zł/m²).
- Tak duża różnica ostatnio występowała w 2017 roku, a jeszcze większe dyskonto obserwowano w 2016 roku.
Rynek pierwotny
- Na rynku pierwotnym w Warszawie średnia cena transakcyjna w III kwartale wynosiła 16,3 tys. zł/m², czyli była tylko o 3% niższa od ceny ofertowej.
- To niższa różnica niż średnia z ostatnich 18 lat, co świadczy o większej stabilności cen i ograniczonej przestrzeni do negocjacji z deweloperami.
- W skali ogólnopolskiej (17 największych miast) różnica między ceną transakcyjną a ofertową dla nowych mieszkań wynosiła średnio 7%.
Czynniki wpływające na różnice
Rynek wtórny
- Szerokie dyskonto w Warszawie wskazuje, że sprzedający na rynku wtórnym często przeceniają wartość swoich nieruchomości. Wynika to z nierealistycznych oczekiwań dotyczących popytu lub trudności w dostosowaniu cen do obecnych warunków.
- Kupujący mają większą siłę negocjacyjną, co pozwala na znaczne obniżenie finalnej ceny transakcyjnej.
Rynek pierwotny
- Deweloperzy precyzyjniej dostosowują ofertę do popytu, co pozwala utrzymać ceny na bardziej stabilnym poziomie.
- Większa cierpliwość deweloperów: w przeciwieństwie do właścicieli mieszkań na rynku wtórnym, deweloperzy rzadziej decydują się na szybkie obniżki cen, dzięki czemu przestrzeń do negocjacji pozostaje ograniczona.
Warszawa na tle innych miast
- W 17 największych miastach Polski różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynoszą średnio 9% na rynku wtórnym i 7% na rynku pierwotnym, co mieści się w granicach historycznych norm.
- Warszawski rynek wtórny wyróżnia się więc wyjątkowo dużym rozjazdem cen, co świadczy o lokalnych specyfikach i większej elastyczności cenowej po stronie sprzedających.
Wnioski dla kupujących i sprzedających
- Kupujący na warszawskim rynku wtórnym mogą korzystać z wyraźnie większej przestrzeni do negocjacji.
- Sprzedający muszą dostosować swoje oczekiwania cenowe, aby lepiej odpowiadały realiom rynkowym, zwłaszcza w obliczu rosnącej podaży mieszkań.
- Na rynku pierwotnym możliwości negocjacyjne są ograniczone, a deweloperzy bardziej efektywnie reagują na zmiany popytu, co stabilizuje ceny.
Kupujący w trybie obserwacji
Rynek wtórny w Warszawie staje się obiektem szczególnego zainteresowania ze względu na rosnącą różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, która osiągnęła najwyższy poziom od lat.
Pytanie, czy to zjawisko zwiastuje podobne zmiany na innych lokalnych rynkach, wydaje się uzasadnione, ale dane historyczne sugerują, że sytuacja może być specyficzna dla stolicy.
Czy Warszawa wyznacza trendy dla innych miast?
Warszawa jako największy rynek nieruchomości w Polsce często jest postrzegana jako wskaźnik trendów ogólnokrajowych. Jednak:
- Niska korelacja z innymi miastami: Dane historyczne wskazują, że zależność między rozbieżnością cen w Warszawie a sześcioma największymi miastami jest niewielka.
- Zróżnicowane dynamiki: O ile w Warszawie wskaźnik różnicy między cenami transakcyjnymi a ofertowymi spada systematycznie od dwóch lat, w innych metropoliach trend ten początkowo się zmniejszał, a następnie rósł.
Co oznacza przepaść cen w Warszawie?
Obecnie różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi w Warszawie jest największa od kilku lat. Czy oznacza to zbliżający się spadek cen transakcyjnych?
- Brak jednoznacznych dowodów na spadek cen: Analiza danych z ostatnich kilkunastu lat sugeruje, że większa rozbieżność niekoniecznie zapowiada obniżki cen.
- Możliwe zwyżki cen transakcyjnych: W przeszłości większe od normy różnice często prowadziły do wzrostów cen transakcyjnych w kolejnym roku. To zjawisko można tłumaczyć m.in. dostosowywaniem cen ofertowych do poziomu oczekiwań kupujących, co napędzało finalne transakcje.
Kupujący w trybie wyczekiwania?
Obserwacje rynkowe wskazują, że kupujący mogą obecnie zachowywać większą ostrożność:
- Dłuższy czas podejmowania decyzji: Wysoka rozbieżność między ofertami a rzeczywistymi transakcjami wskazuje, że kupujący liczą na możliwość negocjacji cen.
- Niepewność ekonomiczna: Inflacja, koszty kredytów i sytuacja geopolityczna powodują, że wielu nabywców decyduje się poczekać z zakupem, licząc na korekty cen.
Wnioski dla rynku
- Stolica pozostaje specyficzna: Warszawa, mimo że jest największym rynkiem w kraju, nie zawsze odzwierciedla sytuację w innych miastach.
- Brak gwarancji spadku cen: Obecne dane nie sugerują, aby różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi była zapowiedzią obniżek. Wręcz przeciwnie, w przeszłości tego typu rozbieżności wiązały się z późniejszymi zwyżkami cen.
- Strategia dla kupujących: Kupujący powinni być świadomi, że obecne warunki sprzyjają negocjacjom, ale nadmierne oczekiwanie na spadki cen może okazać się nieuzasadnione.
Różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi
Rozbieżność między cenami transakcyjnymi a ofertowymi może być ważnym wskaźnikiem dla przyszłych zmian cen mieszkań.
Każdy punkt na wykresie odpowiada sytuacji w jednym kwartale i pokazuje zależność między różnicą cen a dynamiką cen transakcyjnych w kolejnym roku.
Kluczowe obserwacje
-
Większe rozbieżności – większe wzrosty cen
Dane pokazują, że im większa była różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi w danym kwartale (w stosunku do historycznej normy), tym bardziej prawdopodobne były zwyżki cen transakcyjnych w ciągu kolejnego roku. -
Niższe różnice – mniejsze wzrosty cen
W sytuacjach, gdy różnica cen była niewielka, dynamika wzrostu cen transakcyjnych była zazwyczaj niższa.
Mechanizm rynkowy
Sprzedający często windowali ceny ofertowe, gdy oczekiwali, że sprzedaż nie będzie problemem.
- Efekt psychologiczny: Wyższe ceny ofertowe wyznaczają punkt odniesienia dla kupujących, którzy mogą być skłonni zaakceptować wyższe ceny transakcyjne.
- Strategia sprzedających: Podniesienie ceny ofertowej zwykle podnosi również ostateczną cenę transakcyjną, mimo że różnica między nimi pozostaje.
Co oznacza to dla Warszawy?
W Warszawie rozbieżność między cenami transakcyjnymi a ofertowymi na rynku wtórnym jest największa od lat, co może sugerować:
- Potencjał dalszych wzrostów cen transakcyjnych. Jeśli historia jest wskazówką, duże różnice cen w stosunku do normy historycznej zwykle zapowiadały dalsze zwyżki cen w kolejnym roku.
- Negocjacje: Kupujący mogą wykorzystać obecną sytuację do negocjacji, ale możliwości znacznych obniżek są ograniczone.
Perspektywy dla innych miast
W pozostałych miastach, gdzie rozbieżności cen są bliższe normom historycznym, sytuacja wygląda bardziej stabilnie:
- Mniejsze rozbieżności – mniejsze ryzyko gwałtownych zmian cen.
- Przejściowy spadek popytu: Osłabienie popytu jest przejściowe, a plany zakupu mieszkań pozostają na wyższym poziomie niż w latach ubiegłych.
Kluczowe czynniki wpływające na decyzje kupujących
-
Niepewność programów wsparcia
Wielu kupujących wstrzymuje się z decyzją, oczekując informacji o potencjalnych programach rządowych wspierających nabywców mieszkań. -
Stopy procentowe
Decyzje RPP dotyczące obniżania stóp procentowych będą miały kluczowe znaczenie dla zdolności kredytowej gospodarstw domowych i poziomu popytu na mieszkania.
Wnioski
- Warszawa: Kupujący muszą liczyć się z możliwością dalszego wzrostu cen transakcyjnych, zwłaszcza przy utrzymującej się dużej rozbieżności cen.
- Inne miasta: Stabilniejsze różnice cen nie wskazują na znaczące obniżki, ale osłabienie popytu może dać większe możliwości negocjacji.
- Czynnik czasowy: Plany zakupu mieszkań w perspektywie 12 miesięcy sugerują, że obecny „tryb wyczekiwania” kupujących może szybko się zmienić, gdy zniknie niepewność dotycząca polityki rządowej i stóp procentowych.