Wartość twojej nieruchomości jako zabezpieczenie dla banku

Jedną z podstawowych metod finansowania inwestycji w nieruchomości jest kredyt bankowy, który wykorzystywany jest zarówno na zakup własnego domu czy mieszkania, jak i na realizację inwestycji budowlanych przez deweloperów.

Jeżeli chcemy nabyć nieruchomość, której cena przewyższa nasze możliwości finansowe, możemy skorzystać z kredytu bankowego. Kredyt bankowy na sfinansowanie takiej inwestycji nosi nazwę kredytu hipotecznego.

Jak bank zabezpiecza nieruchomością kredyt na mieszkanie?

Bank udzielając kredytu musi mieć zabezpieczenie, że będziemy spłacać zobowiązanie zgodnie z umową, ale również zabezpieczenie, że w sytuacji, kiedy stracimy możliwość spłaty (np. stracimy pracę), będzie mógł odzyskać swoje pieniądze. Dlatego proces uzyskania kredytu na zakup mieszkania bywa uciążliwy i czasem kończy się niepowodzeniem.

Zatem, zabezpieczenie dla banku jest potrzebne, by zminimalizować ryzyko braku spłaty kredytu. Bank sprawdza naszą zdolność kredytową, czyli możliwość spłaty kredytu w przyszłości. Nie bez znaczenia są również nasze zachowania kredytowe z przeszłości. Jeśli spłacaliśmy kredyty na czas, oznacza to, że mamy tzw. pozytywną historię kredytową i nasze szanse, na kredyt na mieszkanie są wyższe. Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku jest nieruchomość. Tego typu zabezpieczenie jest zabezpieczeniem rzeczowym i nazywa się hipoteką.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża naszą nieruchomość. Bank ma prawo, w przypadku braku spłaty kredytu, zaspokoić swoje roszczenia. Nawet jeśli zmieni się właściciel nieruchomości. Informację odnośnie obciążenia nieruchomości hipoteką znajdziemy w księdze wieczystej w dziale IV.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Niezależnie od tego, kto będzie właścicielem nieruchomości, bank może dochodzić swoich praw. Jak wspomniałam wyżej, hipoteka jest związana z nieruchomością, nie zaś z właścicielem. Co oznacza, że bez problemu można sprzedać nieruchomość z hipoteką. Dlatego istotne jest, by przed zakupem sprawdzić stan prawny nieruchomości. Jeżeli bowiem okaże się, że nabyliśmy nieruchomość z hipoteką, będziemy zobowiązani do jej spłaty.

Jak bank określa wartość nieruchomości?

W związku z tym, że to bank ponosi ryzyko związane ze zmianami wartości nieruchomości w dłuższym czasie oraz spłatą kredytu, ma prawo określić tzw. wartość bankowo-hipoteczną nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie wierzytelności. Wartość ta powinna cechować się wysokim poziomem wiarygodności. Aby ten warunek był spełniony ustalana wartość powinna się potwierdzić w przypadku egzekucji wierzytelności. To oznacza, że wartość oszacowana w momencie ustalania kredytu powinna zabezpieczać je w całym, wieloletnim okresie istnienia wierzytelności. Wartość bankowo – hipoteczna może odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, ponieważ odnosi się głównie do cech trwałych, niezależnych od osoby właściciela lub sposobu zarządzania, przy założeniu racjonalnej eksploatacji.

Szczegółowe zasady ustalania wartości bankowo – hipotecznej nieruchomości określają regulaminy, które są wydawane przez bank, a które są kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Wartość nieruchomości, ustalana jest na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego, z którym współpracuje bank. Zazwyczaj więc banki nie akceptują wycen wykonanych przez innych rzeczoznawców na nasze zamówienie.

Podsumowując – bank określa wartość nieruchomości według własnych zasad, ponieważ udzielając nam kredytu ponosi ryzyko, że w momencie, kiedy utracimy możliwość jego spłaty, nie odzyska pieniędzy. Dlatego, poza naszą zdolnością kredytową, określa również wartość nieruchomości w taki sposób, by mogła stanowić dodatkowe zabezpieczenie przez cały okres spłaty kredytu.