Jak sprzedać mieszkanie z kredytem osobie kupującej na kredyt i kupić nowe

Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym? Praktyczny poradnik krok po kroku

przedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym wymaga staranności i przestrzegania formalnych procedur, aby transakcja przebiegła zgodnie z prawem i oczekiwaniami obu stron.

Choć hipoteka, jako ograniczone prawo rzeczowe, stanowi zabezpieczenie wierzytelności banku, nie przekreśla możliwości sprzedaży nieruchomości.

Kluczowe jest zrozumienie, jak wpływa ona na proces sprzedaży.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to forma zabezpieczenia interesów wierzyciela, najczęściej banku, który udzielił kredytu hipotecznego. Jej podstawowym celem jest ochrona przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy.

Informacja o obciążeniu hipoteką widnieje w księdze wieczystej nieruchomości, co zapewnia transparentność dla potencjalnych kupujących.

Hipoteka wygasa z chwilą całkowitej spłaty kredytu, co następuje najczęściej:

• przed sprzedażą, jeśli sprzedający dysponuje wystarczającymi środkami na jej spłatę,
• w trakcie transakcji, gdy część środków od kupującego przeznaczana jest na spłatę zadłużenia.

Właściciel nieruchomości, mimo wpisu hipoteki, zachowuje prawo do jej sprzedaży, wynajmu czy przekazania w darowiźnie.

Jednak każda z tych czynności wymaga dopełnienia określonych procedur i uwzględnienia roli wierzyciela w procesie.

Krok po kroku: sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Informacja w ogłoszeniu o sprzedaży

Przygotowując ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, należy zadbać o pełną transparentność, co zwiększa zaufanie potencjalnych nabywców i przyspiesza proces transakcji.

Na etapie ogłosznia nie ma potrzeby informowania o fakcie hipoteki. Podczas rozmowy zaawansowanej można o tym powiedzieć a jeśli padnie wyraźne pytanie nie powinno się tego zatajać.

Nie mniej trzeba wytłumaczyć, że na tym etapie to praktycznie niczego nie zmienia (O ile wartość zadłużenia nie jest wyższa od aktualnej ceny nieruchomości)

Taka informacja pozwala uniknąć nieporozumień i eliminuje sytuacje, w których zainteresowany kupujący rezygnuje z transakcji po odkryciu wpisu w księdze wieczystej, którego miało nie być.

Jeżeli sprzedaż odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, trzeba poinformować pośrednika o wszystkich szczegółach związanych z hipoteką. To nie jest wada ani ujma dla nas czy nieruchomości. Całkiem normalna sytuacja rynkowa.

Profesjonalista pomoże odpowiednio poprowadzić transakcję, co znacznie ułatwia dopełnienie formalności.

Zaświadczenie z banku

Kolejnym kluczowym krokiem jest uzyskanie zaświadczenia z banku, który udzielił kredytu hipotecznego.

Pismo to będzie nam niezbędne podczas czynności notarialnych, ale warto na tym etapie wiedzieć jakie jest aktualne zadłużenie, jakim budżetem będziemy dysponowali podczas nowych zakupów oraz jaki jest przewidywany termin przygotowania zaświadczenia.

Dokument ten powinien zawierać:

• aktualną wysokość zadłużenia,
• odsetki naliczane do momentu planowanej spłaty,
• promesę wykreślenia hipoteki po uregulowaniu zobowiązania.

Promesa stanowi pisemne zobowiązanie banku do usunięcia wpisu hipoteki w księdze wieczystej, co jest niezbędne do sfinalizowania sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że promesa ma ograniczoną ważność – zazwyczaj 30 dni.

Dlatego istotne jest zaplanowanie całego procesu sprzedaży, aby zmieścić się w określonym terminie. W razie potrzeby można poprosić bank o przedłużenie promesy, choć wiąże się to z dodatkowymi formalnościami.

Dokładne zaplanowanie i poinformowanie zainteresowanych stron o szczegółach zadłużenia przyspiesza przebieg transakcji i minimalizuje ryzyko problemów formalnych.

Szukanie nowej nieruchomości

Jeśli sprzedajemy naszą jedyną nieruchomość i planujemy sprzedaż/zakup wykonać na zakładkę to na tym etapie trzeba już rozpocząć poszukiwania nowej nieruchomości tak, aby wiedzieć co jest aktualnie na rynku oraz jakie możliwości finansowe będziemy mieli.

Jeśli znajdzie się chętny na naszą nieruchomość to, gdy dojdzie do umowy przedswstępnej (Która jest polecana przy zmianie nieruchomości na zakładkę) Powinniśmy mieć jakiś przybliżony plan na nową nieruchomość.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to kluczowy etap transakcji sprzedaży mieszkania jeśli będzie nabywane także przy wsparciu kredytu z banku, który zabezpiecza interesy obu stron i wyznacza jasne zasady dalszych działań.

Najlepszym rozwiązaniem jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, co nadaje jej większą moc prawną i pozwala dochodzić roszczeń w przypadku niedotrzymania warunków przez jedną ze stron.

W umowie należy uwzględnić:

1. Szczegóły dotyczące transakcji:

   • dane osobowe stron (sprzedającego i kupującego),
   • dokładny opis nieruchomości,
   • cenę sprzedaży.

2. Harmonogram płatności:

   • kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu hipotecznego, która zostanie bezpośrednio przelana na konto banku,
   • pozostałą kwotę, którą otrzyma sprzedający,
   • terminy realizacji przelewów.

3. Wysokość zadatku:

   • ustaloną kwotę zadatku jako gwarancję sfinalizowania transakcji,
   • zasady zwrotu zadatku w przypadku rezygnacji z zakupu.

Umowa przedwstępna powinna także określać termin zawarcia umowy końcowej (aktu notarialnego sprzedaży) oraz warunki, jakie muszą zostać spełnione przed tym terminem, np. spłata zadłużenia czy uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki.

Tutaj warto dać sobie margines. Bo zarówno sprzedający jak i kupujący będą częściowo zalezni od banków.

Kredyt kupującego

Jeżeli nabywca zamierza sfinansować zakup za pomocą kredytu hipotecznego, proces sprzedaży może wydłużyć się o kilka tygodni. Bank kupującego wymaga czasu na:

• analizę zdolności kredytowej,
• weryfikację nieruchomości,
• przygotowanie decyzji o przyznaniu kredytu oraz jej formalne zatwierdzenie.

Sprzedający powinien być przygotowany na to, że finalizacja transakcji nastąpi dopiero po wypłacie środków przez bank nabywcy.

To pozwoli uniknąć presji czasowej i ewentualnych nieporozumień. Nie mniej nie może to trwać w nieskończoność i należy wyraźnie nakreślić świadome terminy przystąpienia do umowy końcowej.

Akt notarialny sprzedaży

Finalizacja sprzedaży mieszkania następuje poprzez podpisanie aktu notarialnego, który jest oficjalnym potwierdzeniem zmiany właściciela nieruchomości.

Akt notarialny to nie tylko obowiązek prawny, ale również dokument zabezpieczający interesy obu stron.

Podczas podpisywania aktu:

• Sprzedający przekazuje wszystkie dokumenty wymagane do sprzedaży, w tym zaświadczenie o zadłużeniu z banku oraz promesę wykreślenia hipoteki.
• Pamiętajmy aby dokument o zadłużeniu był ważny na dzień aktu notarialnego.
• Notariusz odczytuje treść umowy i sprawdza, czy wszystkie warunki zostały spełnione.
• Notariusz zgłasza zmiany do księgi wieczystej, co oznacza, że nowy właściciel zostaje wpisany w dziale II, a hipoteka – w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu – może być wykreślona z działu IV.

Rozliczenie transakcji

Podczas realizacji płatności szczególną uwagę zwraca się na zgodność z ustalonym harmonogramem i kwotami określonymi w umowie. Proces przebiega w następujący sposób:

1. Przekazanie środków:
   Kupujący realizuje płatność zgodnie z umową, dokonując przelewów:

   • na konto banku sprzedającego w celu spłaty pozostałego kredytu hipotecznego,
   • na konto sprzedającego jako resztę należności po spłacie zadłużenia.

2. Spłata kredytu hipotecznego:
   Bank kupującego (jeśli transakcja jest finansowana kredytem) przeleje bezpośrednio środki na spłatę zobowiązania w banku sprzedającego. Zazwyczaj to trwa kilka dni od czasu podpisania aktu notarialnego. Po uregulowaniu zadłużenia bank sprzedającego wystawia zaświadczenie o spłacie kredytu.

3. Pozostała kwota:
   Po spłacie kredytu, pozostałe środki wpływają na bezpośrednie konto sprzedającego.

Zaświadczenie o spłacie kredytu

Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego, bank jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia potwierdzającego uregulowanie zobowiązania.

Dokument ten jest kluczowy, ponieważ stanowi podstawę do dalszych działań formalnych, w tym wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Zaświadczenie należy odebrać osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika, a następnie przekazać nowemu właścicielowi mieszkania jako dowód, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Wykreślenie hipoteki

Po spłacie kredytu bank inicjuje procedurę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Proces przebiega w kilku etapach:

1. Wniosek o wykreślenie hipoteki:
   Bank przygotowuje wniosek, który składany jest w odpowiednim sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości.
2. Rozpatrzenie wniosku:
   Sąd analizuje dokumenty i, jeśli wszystko jest zgodne, dokonuje wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej.
3. Czas realizacji:
   Proces wykreślenia trwa zazwyczaj kilka tygodni, w zależności od obciążenia sądu.

Notariusz lub nowy właściciel nieruchomości powinien monitorować status wniosku, aby upewnić się, że wykreślenie zostało zrealizowane.

Jeśli kupujący nabył nieruchomość przy wsparciu kredytu hipotecznego w miejsce dotychczasowej hipoteki w IV dziale Księgi Wieczystej pojawi się nowy wpis z aktualnym kredytem.

Ale to już nie dotyczy dotychczasowego właściciela.

Zakup nowej nieruchomości

Po zakończeniu transakcji i spłacie zobowiązań, środki uzyskane ze sprzedaży można przeznaczyć na zakup nowego mieszkania lub domu.

Decyzję warto poprzedzić dokładną analizą rynku nieruchomości oraz określeniem dostępnego budżetu.

Czy warto spłacić kredyt przed sprzedażą?

Ewentualna wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zależy od sytuacji finansowej sprzedającego i warunków umowy kredytowej. Ale przyjęło się, że jest to korzystna procedura jeśli można sobie na nią pozwolić.

• Korzyści wcześniejszej spłaty:
  • Brak konieczności informowania kupującego o obciążeniu hipotecznym.
  • Prostota transakcji, bez angażowania banku w proces sprzedaży.
• Potencjalne wady:
  • Możliwe opłaty za przedterminową spłatę kredytu.
  • Ryzyko zablokowania dużych środków na etapie, gdy jeszcze nie znalazłeś nowego nabywcy.

W większości przypadków bardziej opłaca się spłacić kredyt z wpłaty otrzymanej od kupującego, co eliminuje konieczność angażowania własnych oszczędności i redukuje ryzyko dodatkowych kosztów.

Sprzedaż nieruchomości kredytowej i zakup nowej to tak zwana transakcja na zakładkę. Tak jak wiele pojedynczych transakcji można robić samemu tak w przypadku tej transakcji łączonej bardzo pomocny jest agent nieruchomości do obu czynności.

W tych transakcjach potrafią być ogromne nerwy a czasami i dramaty, które kosztują.