Co w sytuacji, gdy po podpisaniu aktu notarialnego przelew nie zostanie zrealizowany? Czy „zostanę na lodzie” – bez nieruchomości i bez środków? Rozwiązanie tej sytuacji jest możliwe, ale skomplikowane i długotrwałe.
Dlatego należy odpowiednio zabezpieczyć się przed taką wpadką!
Nie każdy musi się znać na przepisach prawa i nie każdy jest w stanie przewidzieć trudne sytuacje. Jednak sprzedając nieruchomość, czyli majątek życia, warto poświęcić na to chwilę czasu.
W przeciwnym razie można wpaść w niezłe tarapaty! Śledząc fora internetowe, można bez problemu trafić na takie pytania:
Ratunku! Sprzedałem mieszkanie, podpisałem akt notarialny u notariusza, kupujący miał w ciągu 3 dni przelać kwotę na moje konto. Minęło 5 dni, przelewu nie ma, a kupujący nie odbiera telefonu!
Czy akt notarialny jest w tej sytuacji ważny, czy nie ważny? Co mam zrobić? Jak odzyskać pieniądze lub nieruchomość?
Odpowiedź nie jest prosta i zależy od tego, czy sprzedający nieruchomość zabezpieczył się na taką okoliczność.
Najpierw pieniądze czy akt notarialny?
Najprościej, gdyby istniała możliwość bezpiecznej sprzedaży nieruchomości, czyli przeniesienia własności pod warunkiem dokonania zapłaty.
Oznaczałoby to, że przeniesienie własności nie następuje w momencie podpisania aktu notarialnego, ale w momencie otrzymania zapłaty. Niestety tak, w polskim prawie nie jest.
Jak zadbać o bezpieczeństwo transakcji sprzedaży nieruchomości?
Bezpieczeństwo finansowe i prawne to kluczowe kwestie przy sprzedaży nieruchomości. Poniżej przedstawiono pięć popularnych i sprawdzonych metod zapewnienia bezpiecznego przebiegu takiej transakcji.
1. Gotówka u notariusza
Kupujący może przekazać umówioną kwotę w gotówce bezpośrednio podczas podpisania aktu notarialnego. Notariusz, pełniący rolę świadka transakcji, zwiększa jej wiarygodność.
Zalety:
- Prosty i natychmiastowy sposób rozliczenia.
- Kupujący i sprzedający nie muszą korzystać z przelewów bankowych.
Wady:
- Liczenie gotówki podczas stresującego spotkania może być czasochłonne i problematyczne.
- Istnieje ryzyko posiadania fałszywych banknotów.
- Przechowywanie dużych sum po transakcji niesie ryzyko kradzieży.
- Możliwe przyszłe ograniczenia w korzystaniu z gotówki przy transakcjach o wysokiej wartości.
2. Zapis w akcie notarialnym – „Trzy siódemki”
Dodanie klauzuli o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego to skuteczny sposób zabezpieczenia zapłaty.
W przypadku braku płatności sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, co umożliwia szybkie rozpoczęcie egzekucji przez komornika.
Zalety:
- Formalne i prawne zabezpieczenie interesów sprzedającego.
- Możliwość teoretycznie szybkiego odzyskania pieniędzy lub nieruchomości w razie braku zapłaty.
Wady:
- Brak natychmiastowej gotówki w dniu podpisania aktu notarialnego.
- Procedura egzekucyjna wymaga czasu i zaangażowania prawnika.
3. Depozyt notarialny
Notariusz może przyjąć pieniądze od kupującego do depozytu. Środki są przechowywane na specjalnym koncie depozytowym i wypłacane sprzedającemu po spełnieniu określonych warunków, np. po podpisaniu aktu notarialnego lub przeniesieniu prawa własności nieruchomości.
Nasza agencja nieruchomości zajmuje się także transakcjami za granicą. W bardzo wielu krajach płatność za nieruchomość w formie depozytu notarialnego to normalność i z naszego doświadczenia uważamy, że to najbezpieczniejszy model płatności podczas zakupu nieruchomości.
Zalety:
- Najwyższy poziom bezpieczeństwa – pieniądze są zabezpieczone u notariusza.
- Możliwość elastycznego ustalenia warunków przekazania środków.
Wady:
- Depozyt wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi.
- Kupujący może niechętnie zgodzić się na poniesienie tej opłaty.
Inni czytali także: Notariusz, akt notarialny, koszty notarialne
4. Przelew u notariusza
Rozliczenie za pomocą przelewu bankowego podczas podpisywania aktu notarialnego jest wygodną i coraz popularniejszą metodą.
Kupujący dokonuje przelewu w obecności notariusza, a środki trafiają na konto sprzedającego jeszcze tego samego dnia, jeśli obie strony mają konto w tym samym banku.
Zalety:
- Środki trafiają bezpośrednio na konto sprzedającego, eliminując ryzyko związane z gotówką.
- Przelew może być natychmiastowy, jeśli banki stron obsługują szybkie płatności.
Wady:
- Potencjalne opóźnienia w przelewie między różnymi bankami.
- Wymaga wcześniejszego uzgodnienia z bankiem i założenia odpowiednich kont.
Zakup mieszkania na kredyt
Nie jest to forma, którą stosuje się do zabezpieczenia naszej transakcji. Nie mniej transakcje kredytowe są dość powszechne.
Dają one dość istotne zabezpieczenia, ale często wiążą się z mniejszą kontrolą.
Zalety:
- Bank wypłaca środki dopiero po potwierdzeniu transakcji – wypłata pieniędzy następuje na podstawie aktu notarialnego oraz potwierdzenia spełnienia warunków kredytowych.
- Promesa wypłaty środków – bank wystawia promesę, czyli dokument potwierdzający, że środki zostaną wypłacone, co daje sprzedającemu pewność otrzymania zapłaty.
- Środki są przelewane bezpośrednio na konto sprzedającego – eliminuje to ryzyko związane z przekazywaniem gotówki.
Wady:
- Warunki wypłaty kredytu – bank może wymagać od kredytobiorcy spełnienia dodatkowych warunków, np. dostarczenia zaświadczeń lub wpisania hipoteki do księgi wieczystej, co może opóźnić wypłatę środków.
- Problemy z kredytobiorcą – jeśli kupujący nie spełni warunków kredytowych, transakcja może zostać wstrzymana, co wpływa na harmonogram sprzedającego.
- Brak wpływu sprzedającego na działania banku – sprzedający musi polegać na terminowości i decyzjach banku, co może być stresujące w przypadku jakichkolwiek opóźnień.
A co w sytuacji kiedy, rzeczywiście zostaliśmy oszukani po sprzedaży nieruchomości?
Pozostaje droga sądowa. Z art. 491 Kodeksu Cywilnego, jasno wynika, że w sytuacji, gdy kupujący dopuszcza się zwłoki w zapłacie, sprzedający może wyznaczyć mu odpowiedni dodatkowy termin do zapłaty.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może odstąpić od umowy, to jednak nie powoduje przeniesienia własności. Kupujący może bowiem odmówić i wówczas sprawę rozstrzyga sąd, co jak wiadomo jest długotrwałym procesem.
Jeśli któraś ze stron transakcji będzie chciała z premedytacją oszukać drugą stronę to nadal jest jeszcze kilka luk prawnych dających taką możliwość. Dotyczy to zarówno sprzedających, kupujących, wynajmujących oraz najemców.
Często takie działania egzekwowane już są z uwzględnieniem zapisów z kodeksu karnego. Niestety ewentualne kary włącznie z pozbawieniem wolności nie są gwarancją szybkiego odzyskania dóbr materialnych przez poszkodowaną stronę.
Skorzystaj z pomocy agenta nieruchomości – wtedy muszą oszukać więcej osób
Korzystanie z usług agencji nieruchomości na pewno w tym aspekcie znacząco podnosi bezpieczeństwo, choć trzeba otwarcie przyznać, że zabezpieczenie transakcji na poziomie kodeksu karnego jest poza kompetencjami pośrednika nieruchomości.
Jednak oszukać jednocześnie jedną ze stron oraz biuro nieruchomości jest zdecydowanie mniej opłacalne dla oszusta.
Transakcje wykonywane przy obsłudze doświadczonego pośrednika nieruchomości zdecydowanie odstraszają nieuczciwych uczestników rynku – ci zdecydowanie bardziej wolą sprzedawać, kupować bezpośrednio – bez agencji nieruchomości, bez niepotrzebnych dodatkowych postronnych świadków licząc na niewiedzę drugiej strony transakcji.
Najwięcej problemów włącznie z oszustwami związanymi z operacjami na rynku nieruchomości występuje podczas transakcji bezpośrednich, gdzie jedna ze stron nie jest doświadczona. Dotyczy to zarówno wynajmu jak i sprzedaży.
W ogromnej przewadze działania te są zaplanowane i nie ma tutaj miejsca na pech czy przypadek. Proszę pamiętać, że w Polsce najczęściej kupujący wybiera notariusza oraz za niego płaci.
Jeśli występują obawy co do bezpieczeństwa przejścia przez całą transakcję proponuję skorzystać z usług agenta nieruchomości najlepiej z polecenia.
Nawet jeśli nie przez całą transakcję to przez jej część – włącznie z towarzyszeniem podczas aktu notarialnego czy już samej płatności.
Oszukać jednocześnie właściciela jak i doświadczonego agenta nieruchomości jest bardzo trudno a jeśli nawet do tego by doszło z winy pośrednika nieruchomości to zabezpiecza go polisa OC, która pokrywa ewentualne szkody materialne, które z tego wynikają.
Bardzo istotne jest, aby wybrać takiego agenta nieruchomości, który będzie pracował tylko dla nas i zostanie zawarte to w umowie.
Czy oszustwa podczas zakupu i sprzedaży nieruchomości się zdarzają?
Tak, ale bez obaw. Nie jest to częste, ale też poszkodowani o tym wstydzą się głośno mówić. Nieliczni nagłaśniają sprawy w pojedynkę. Dopiero gdy oszukanych jest więcej sprawy trafiają do mediów.
Zdecydowanie częściej i łatwiej oszukać jest kupującego niż sprzedającego i w zasadzie całe przygotowanie odbywa się jeszcze przed wizytą u notariusza – tam odbywają się tylko formalności, których ani notariusz, ani kupujący nie są świadomi.
Jest to nadal dość nowa metoda dlatego osoby bez doświadczenia namawiamy do zachowania ostrożności szczególnie podczas okazji rynkowych!
