Depozyt notarialny, choć mało popularny i niedoceniany u nas w kraju, jest jedną z najbezpieczniejszych form zapewniających bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Podczas transakcji zagranicznych, którymi także się zajmujemy korzystanie z depozytu jest niezwykle powszechne
Depozyt u notariusza – bezpieczeństwo transakcji
Depozyt notarialny to mechanizm przewidziany przez prawo, który zapewnia bezpieczeństwo finansowe obu stron transakcji, szczególnie przy sprzedaży nieruchomości. Ustanowienie depozytu minimalizuje ryzyko związane z płatnością, umożliwiając kontrolę nad realizacją warunków transakcji.
Czym jest depozyt notarialny?
Zgodnie z art. 108 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie:
„Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej”.
Depozyt notarialny polega na przyjęciu przez notariusza pieniędzy lub papierów wartościowych, które są przechowywane na specjalnym koncie bankowym, aż do spełnienia warunków określonych w protokole przyjęcia depozytu.
Warto tu wspomnieć, że choć depozyt notarialny stanowi dużo bezpieczniejszy sposób zabezpieczenia transakcji niż np. dobrowolne poddanie się egzekucji, co do zapłaty ceny, wciąż nie zjednał sobie dużego grona zwolenników.
Wynika to prawdopodobnie z małej świadomości społecznej klientów o istnieniu takiej instytucji, a także z dodatkowych kosztów, które się z tym wiążą.
Musimy wiedzieć, że depozyt notarialny ma sens w sytuacji, gdy znaczna część lub całość zakupu finalizowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie i gwarancje otrzymania umówionej ceny sprzedaży.
Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.
Ponadto kupujący nie musi wpłacać ustalonej kwoty na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem umowy sprzedaży. Pieniądze przekazane notariuszowi są bezpieczne, gdyż jest on osobą zaufania publicznego, a nasze środki spoczywają na specjalnie do tego przeznaczonym rachunku.
Możemy też być spokojni, ponieważ pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one kupującemu zwrócone.
Depozyt notarialny w praktyce
Jednym z częstych przypadków zastosowania depozytu notarialnego jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji strony ustalają, że:
- Kupujący wpłaci pełną cenę sprzedaży na rachunek depozytowy notariusza przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.
- Środki zostaną przekazane sprzedającemu dopiero po finalizacji umowy sprzedaży.
- Protokół określa szczegółowe warunki wypłaty środków, w tym moment ich zaksięgowania na rachunku depozytowym.
Brak możliwości wycofania pieniędzy z depozytu przez kupującego
Obawy sprzedających dotyczące możliwości wycofania zdeponowanych środków przez kupującego są całkowicie bezpodstawne. Notariusz, po przyjęciu depozytu z określeniem warunków jego wypłaty, nie może ich zmienić ani odwołać.
Również kupujący nie ma możliwości ingerencji w sposób wydania tych środków, chyba że transakcja sprzedaży nie zostanie sfinalizowana.
Sąd Najwyższy podkreślił jednoznacznie, że instytucja depozytu notarialnego pełni funkcję zabezpieczającą. Gwarantuje ona, że sprzedający nieruchomość otrzyma ustaloną cenę, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.
Kupujący ma prawo żądać zwrotu środków wyłącznie w sytuacji, gdy umowa sprzedaży nie została zawarta. Żadne inne roszczenia, np. z tytułu rękojmi za ukryte wady nieruchomości, nie stanowią podstawy do wstrzymania wypłaty pieniędzy sprzedającemu.
Depozyt notarialny jako bezpieczna forma zapłaty dla kupujących
Depozyt notarialny stanowi jedną z najbezpieczniejszych form rozliczeń finansowych przy transakcjach nieruchomościowych, zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Wynika to z szeregu gwarancji i zabezpieczeń, jakie zapewnia ta forma przechowywania środków finansowych. Poniżej przedstawiono najważniejsze zalety depozytu notarialnego:
-
Odseparowany rachunek bankowy
Rachunek depozytowy to specjalny rachunek bankowy przeznaczony wyłącznie do celów depozytowych. Notariusz nie ma możliwości swobodnego dysponowania zgromadzonymi na nim środkami, co eliminuje ryzyko ich niewłaściwego wykorzystania. -
Powierzenie środków osobie zaufania publicznego
Pieniądze przekazywane są notariuszowi, który działa jako osoba zaufania publicznego, co dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo transakcji. -
Tajemnica zawodowa
Informacje o wpłacie środków do depozytu są objęte tajemnicą zawodową notariusza. O istnieniu depozytu wiedzą jedynie strony transakcji. -
Ścisłe warunki wypłaty
Wypłata środków z depozytu następuje wyłącznie po spełnieniu wcześniej uzgodnionych warunków, co gwarantuje transparentność całego procesu. -
Zwrot środków w razie problemów
Jeśli z jakiegokolwiek powodu transakcja nie dojdzie do skutku, wpłacone pieniądze zostaną natychmiast zwrócone wpłacającemu. -
Ochrona przed utratą środków
Depozyt notarialny nie może zostać zajęty ani utracony, niezależnie od ewentualnych roszczeń osób trzecich wobec stron transakcji.
Kiedy depozyt notarialny ma sens?
Depozyt notarialny jest szczególnie uzasadniony, gdy zakup nieruchomości finansowany jest w całości lub w znacznej części ze środków własnych kupującego.
Z perspektywy sprzedawcy:
- Otrzymuje gwarancję uzyskania pełnej ceny sprzedaży po spełnieniu określonych w protokole warunków.
Z perspektywy kupującego:
- Zapewnia ochronę przed nieuczciwymi praktykami sprzedającego, np. umożliwia uregulowanie płatności dopiero po przekazaniu nieruchomości lub dokonaniu odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.
- Unika konieczności przekazywania środków bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego przed finalizacją umowy, co minimalizuje ryzyko.
Przykład sytuacji z depozytem notarialnym
Rozważmy sytuację, w której cena nieruchomości wynosi 300 tys. zł. Tradycyjna forma rozliczenia gotówką wymagałaby od kupującego:
- Wypłacenia tej kwoty z banku,
- Transportu pieniędzy do kancelarii notarialnej,
- Przekazania gotówki sprzedającemu po zawarciu umowy.
Takie rozwiązanie niesie ze sobą wiele niedogodności, takich jak ryzyko związane z transportem gotówki czy czasochłonność procesu weryfikacji przekazywanej kwoty.
Decydując się na depozyt notarialny już na etapie umowy przedwstępnej, obie strony mogą znacznie uprościć i zabezpieczyć transakcję. Po zawarciu aktu notarialnego notariusz przekazuje środki bezpośrednio na konto sprzedającego.
Dzięki temu obie strony mają pewność, że ich interesy są należycie chronione, a proces zapłaty przebiega sprawnie i bezpiecznie.
Koszty depozytu notarialnego
Koszty związane ze złożeniem środków do depozytu notarialnego są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Opłata za przyjęcie pieniędzy do depozytu wynosi połowę maksymalnej stawki przewidzianej dla danej kwoty. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualne koszty wypisów aktu notarialnego.
Przykład obliczenia kosztów dla kwoty depozytu 400 000 zł:
-
Maksymalna stawka taksy notarialnej:
- Dla kwoty powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
- Obliczenie: 1 010 zł + 0,4% × (400 000 zł – 60 000 zł) = 1 010 zł + 0,4% × 340 000 zł = 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł.
-
Opłata za depozyt notarialny:
- Połowa maksymalnej stawki: 2 370 zł ÷ 2 = 1 185 zł netto.
-
Podatek VAT (23%):
- 1 185 zł × 23% = 272,55 zł.
-
Łączny koszt netto:
- 1 185 zł + 272,55 zł = 1 457,55 zł brutto.
-
Koszty wypisów aktu notarialnego:
- 7,38 zł brutto za każdą rozpoczętą stronę.
Należy pamiętać, że powyższe obliczenia mają charakter orientacyjny. Wysokość opłat może różnić się w zależności od indywidualnych ustaleń z notariuszem oraz specyfiki danej transakcji.
W celu uzyskania dokładnych informacji warto skonsultować się bezpośrednio z wybranym notariuszem.
W naszej agencji nieruchomości obsługujemy także nieruchomości zagraniczne. W wielu krajach depozyt notarialny jest wręcz wymogiem prawnym i jak historia pokazuje są to bardzo bezpieczne transakcje.
Jeśli obawiasz się o brak przelewu po akcie notarialnym co z doświadczenia zawodowego wiemy, że się zdarza to omawiana tutaj forma całkowicie wyklucza taką możliwość.