Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu w sprzedaży nieruchomości – na czym polega i jak je przestrzegać

Prawo pierwokupu zapewnia wybranej osobie lub instytucji pierwszeństwo nabycia nieruchomości, zanim właściciel sprzeda ją osobie trzeciej. Może wynikać z umowy pomiędzy stronami (prawo pierwokupu umowne) lub być obowiązkiem ustawowym, nadanym przez przepisy prawa. Oba warianty prawa pierwokupu regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 596–602).

Jak funkcjonuje prawo pierwokupu?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne (art. 602). Oznacza to, że osoba posiadająca to prawo nie może go przekazać innej osobie ani zrzec się go na czyjąś rzecz. Jest także niepodzielne, co oznacza, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje kilku osobom, muszą one zdecydować się na jego wspólne wykonanie. Jeśli część z nich zrezygnuje, pozostali mogą wykonać prawo pierwokupu w całości.

Rodzaje prawa pierwokupu

1. Umowne prawo pierwokupu
   Pojawia się, gdy strony zawrą odpowiednią umowę, gwarantującą jednej z nich pierwszeństwo zakupu nieruchomości, jeśli właściciel zdecyduje się ją sprzedać. Prawo pierwokupu umowne może zostać zapisane w umowie dzierżawy, najmu czy innej umowie cywilnoprawnej.

2. Ustawowe prawo pierwokupu
   To prawo przyznane przez przepisy szczególne. Przysługuje m.in. Skarbowi Państwa, samorządom, Lasom Państwowym, współwłaścicielom czy dzierżawcom w określonych przypadkach, które wynikają z ustaw takich jak:

   • ustawa o gospodarce nieruchomościami,
   • ustawa o ochronie przyrody,
   • ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
   • ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Umowne prawo pierwokupu a sprzedaż nieruchomości

Umowne prawo pierwokupu zapewnia określonej osobie pierwszeństwo nabycia nieruchomości w przypadku, gdy właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. To prawo, ustalane dobrowolnie między stronami, opiera się na zapisach w umowie, która przyznaje jednej ze stron możliwość pierwokupu. Taka umowa daje uprawnionemu prawo do nabycia nieruchomości na tych samych warunkach, jakie właściciel ustalił z osobą trzecią. Umowne prawo pierwokupu nie wpływa na ważność transakcji sprzedaży w przypadku jego pominięcia – uprawniony ma jedynie prawo do odszkodowania.

Procedura wykonania prawa pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości, której dotyczy prawo pierwokupu, należy przeprowadzić procedurę zgodnie z poniższymi krokami:

• Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży
  Właściciel nieruchomości zawiera z potencjalnym nabywcą warunkową umowę sprzedaży. Warunkowość tej umowy polega na tym, że staje się ona skuteczna dopiero wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu zdecyduje się z tego prawa nie korzystać.

• Powiadomienie uprawnionego
  Sprzedający jest zobowiązany oficjalnie poinformować uprawnionego o warunkach umowy sprzedaży, w tym o cenie i warunkach transakcji. To powiadomienie jest kluczowe, aby uprawniony mógł skorzystać ze swojego prawa.

• Decyzja uprawnionego
  Uprawniony do pierwokupu ma miesiąc od dnia powiadomienia na podjęcie decyzji, czy z niego skorzysta. Jeśli zdecyduje się na zakup nieruchomości, musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, a transakcja odbywa się na warunkach określonych w umowie sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Jeżeli uprawniony nie podejmie decyzji w wyznaczonym czasie, właściciel może sprzedać nieruchomość osobie trzeciej.

Prawo pierwokupu w księdze wieczystej

Wpisanie prawa pierwokupu do księgi wieczystej nie jest obowiązkowe, jednak może okazać się korzystne dla osoby uprawnionej. Wprowadzenie wpisu do III działu księgi wieczystej formalizuje prawo pierwokupu, zwiększając jego przejrzystość i zabezpieczając interesy uprawnionego na wypadek sprzedaży nieruchomości.

W przypadku nieruchomości zabytkowych wpis prawa pierwokupu staje się koniecznym warunkiem jego skuteczności – bez niego prawo pierwokupu nie będzie obowiązywać, nawet jeśli wynika z ustawy. Opłata za wpis wynosi 150 zł, a wniosek należy złożyć do właściwego sądu rejonowego dla lokalizacji nieruchomości.