Transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości w Bułgarii
Nieruchomości w Bułgarii, zwłaszcza te zlokalizowane w turystycznych miejscowościach, cieszą się dużym zainteresowaniem wśród obcokrajowców. Wiele transakcji kupna i sprzedaży jest realizowanych pomiędzy zagranicznymi nabywcami i sprzedawcami, co wpływa na specyfikę rynku nieruchomości w tym kraju. Poniżej przedstawiamy najważniejsze aspekty związane z transakcjami nieruchomościowymi w Bułgarii.
Rola biur nieruchomości
Większość transakcji sprzedaży nieruchomości w Bułgarii odbywa się za pośrednictwem biur nieruchomości, które specjalizują się w obsłudze międzynarodowych klientów. Dzięki temu zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą liczyć na profesjonalne wsparcie na każdym etapie transakcji. Pamiętajmy! Bułgaria ma bardzo dobrze rozwinięty rynek pośrednictwa nieruchomości i podczas zakupu nieruchomości kupujący najczęściej nie płaci prowizji. Wybierając agencję nieruchomości warto wybrać taką, która współpracuje z lokalnymi agentami nieruchomości. Lokalni agenci nieruchomości zawsze więcej mogą niż obcokrajowcy.
Zdalne transakcje
Jednym z kluczowych udogodnień dla nabywców i sprzedawców jest możliwość przeprowadzenia transakcji zdalnie, bez konieczności osobistego stawiennictwa u notariusza. To rozwiązanie jest niezwykle wygodne i pozwala zaoszczędzić czas oraz koszty związane z podróżą. Co więcej, zdalne transakcje są uznawane za bezpieczne dzięki instytucji depozytu, co minimalizuje ryzyko nieuczciwych praktyk.
W sezonie 2023 najliczniejszymi grupami nabywców nieruchomości w Bułgarii są obywatele Czech, Irlandii, Polski i Niemiec. Coraz więcej mieszkańców krajów skandynawskich również decyduje się na inwestowanie w bułgarskie nieruchomości, doceniając atrakcyjne ceny i korzystne warunki inwestycyjne.
Procedura zakupu
Zakup nieruchomości w Bułgarii wiąże się z określonymi procedurami, które mają na celu zabezpieczenie interesów zarówno nabywcy, jak i sprzedawcy. Proces ten przebiega w kilku etapach, które są podobne do tych stosowanych w Polsce, ale mają swoje specyficzne cechy dostosowane do bułgarskiego systemu prawnego.
Etap 1: Wybór nieruchomości i rezerwacja
Wybór nieruchomości
Pierwszym krokiem w procesie zakupu nieruchomości jest wybór odpowiedniego lokalu. Po dokonaniu wyboru, następuje rezerwacja wybranej nieruchomości.
Rezerwacja
Rezerwacja polega na wpłaceniu kwoty w wysokości od 1000 do 2000 euro, w zależności od wartości nieruchomości. Kwota ta ma na celu zabezpieczenie danej nieruchomości przed jej zaoferowaniem innym potencjalnym nabywcom.
Sprawdzenie dokumentacji
Na tym etapie prawnicy dokonują weryfikacji dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Celem tej weryfikacji jest upewnienie się, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami i że wszystkie dokumenty są zgodne z prawem.
Etap 2: Umowa przedwstępna i pierwsza transza
Etap 3: Przygotowanie do aktu notarialnego
Aktualizacja dokumentów
Aktualny właściciel nieruchomości składa wnioski o wydanie “świeżych” dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia aktu notarialnego przenoszącego własność.
Etap 4: Akt notarialny i finalizacja transakcji
Pozostała płatność
Gdy notariusz otrzyma wszystkie niezbędne dokumenty, wpłacana jest pozostała część wartości nieruchomości na depozyt notarialny.
Podpisanie aktu notarialnego
Po zaksięgowaniu pełnej kwoty notariusz podpisuje akt notarialny, formalnie przenosząc własność nieruchomości na nowego właściciela.
Przekazanie dokumentów
Po podpisaniu aktu notarialnego i przekazaniu wszystkich dokumentów nowemu właścicielowi, cała kwota z tytułu sprzedaży nieruchomości jest przekazywana poprzedniemu właścicielowi.
Podpisanie aktu notarialnego jest kluczowym etapem w procesie przeniesienia praw własności do nieruchomości w Bułgarii. Akt notarialny formalizuje transakcję i jest wymagany przez bułgarskie prawo, aby przeniesienie własności było prawnie skuteczne. Poniżej opisano, jak przebiega ten proces i jakie są jego kluczowe aspekty.
Rola notariusza
Rejony terytorialne
W Bułgarii notariusze mają swoje określone rejony terytorialne, w których mogą działać. Oznacza to, że w małych, ale popularnych miejscowościach turystycznych może być tylko jeden lub dwóch notariuszy obsługujących dany teren. W szczycie sezonu wakacyjnego dostępność notariuszy może być ograniczona, co może skutkować koniecznością oczekiwania na najbliższy wolny termin nawet przez tydzień lub dłużej.
Przygotowanie aktu notarialnego
Przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sprawdza wszystkie niezbędne dokumenty i zapewnia, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami. W tym celu wymagane jest przedstawienie zaświadczenia o obciążeniach, które potwierdza, że nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek obciążeń prawnych.
Proces podpisania aktu notarialnego
Spotkanie u notariusza
Podpisanie aktu notarialnego odbywa się u lokalnego notariusza, gdzie zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą być obecni. Podczas spotkania notariusz potwierdza tożsamość obu stron oraz weryfikuje wszystkie dokumenty związane z transakcją.
Poświadczenie podpisów
Po przeczytaniu i zaakceptowaniu warunków aktu notarialnego przez obie strony, następuje podpisanie dokumentu. Notariusz poświadcza autentyczność podpisów sprzedającego i kupującego, co formalizuje transakcję.
Rejestracja aktu notarialnego
Złożenie aktu w Agencji Rejestrowej
Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz składa go do Służby Rejestru Nieruchomości w Agencji Rejestrowej. Proces ten obejmuje rejestrację zmiany własności nieruchomości w księdze wieczystej.
Aktualizacja księgi wieczystej
Sędzia dokonuje stosownych zmian w księdze państwowej, aktualizując stan konta nieruchomości. Dopiero po dokonaniu tych wpisów transakcja jest uważana za prawnie zakończoną, a prawo własności jest formalnie przeniesione na nowego właściciela.
Wymagane dokumenty
Zaświadczenie o braku obciążeń
Przed dokonaniem transakcji konieczne jest przedstawienie zaświadczenia o braku obciążeń nieruchomości. Dokument ten jest kluczowy, ponieważ wszystkie transakcje oraz wpisy do rejestru muszą odbywać się na tzw. czystej nieruchomości, wolnej od jakichkolwiek obciążeń prawnych.
Podpisanie aktu notarialnego w Bułgarii jest procesem wymagającym staranności i precyzji. Zaangażowanie notariusza, który poświadcza transakcję i rejestruje ją w księdze wieczystej, zapewnia legalność i bezpieczeństwo przeniesienia własności nieruchomości. Dla obcokrajowców ważne jest zrozumienie lokalnych procedur oraz współpraca z doświadczonym notariuszem, aby cały proces przebiegł sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.